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內容來自sina新聞

土地市場降溫 房地產信托發行規模5月猛降6成

  世界杯火熱啟幕,而樓市的激情卻在逐漸退卻。進入六月,近期2則房地產新聞備受業界關註:一是5月300城土地出讓金驟降近四成,土地流拍頻現;二是有煤老板低價拋售北京二環百套房。樓市下行的趨勢由此窺見一斑。

  開發商為市場大勢發愁,信托公司的日子也不好過。今年以來,各地不時傳出樓市降價、土地流拍、"大戶"拋售的傳聞,終於踩住瞭房地產信托市場飛速發展的"剎車", 無論是同比還是環比,1-5月房地產信托新增規模均出現明顯回落。

  信托新增規模節節走低

  房地產信托一直以來都是信托公司的主要業務,也是信托公司業務收入的重要來源。雖然房地產信托市場近年來受到監管層嚴管,但持續不斷上漲的房價所帶來的房地產信托的高額收益,使得信托公司寧可與政策博弈,也不願意放棄這塊業務,房地產信托市場的發展由此保持瞭平穩的上升趨勢。不過,今年以來,多地傳出房價下跌的消息,還款來源的不確定性進一步加深瞭項目風險,房地產項目兌付似乎成為瞭擺在融資方和信托公司面前最大的問題。各大信托公司在發行房地產項目時越來越謹慎,房地產信托的發行規模也由此節節走低。

  來自用益信托公佈的數據顯示,今年一季度房地產信托新增規模為1462億元,相比去年一季度的1532億元同比下降瞭4.57%,相比去年四季度的2097億元更是環比大幅回落30.28%。此外,房地產信托新增規模占比也出現瞭拐點,扭轉瞭2013年以來一直平穩上升的趨勢。

  在隨後的整個4月,統計數據顯示,在35傢信托公司成立的132隻固定收益信托產品中,房地產信托隻有9隻。而在3月份,成立的房地產信托總數接近40隻。可以說,4月房地產信托成立規模跌至冰點。

  而在剛剛過去的5月,普益財富的數據顯示,共有59傢信托公司成立瞭604款集合信托產品,募集資金448.52億元(不包括未公佈募集規模的產品),環比下降44.88%。成立規模方面,房地產領域產品平均成立規模為1.55億元,環比下降59.61%。

  資金集中流向大型房企

  對於房地產信托規模的大幅下滑,多年操盤信托銷售的極元財富江蘇區域總經理任榮昆表示,這是土地市場下行趨勢傳導的結果。從信托公司本身的資管風控層面來講,對房地產信托的風控要求較高,對房地產企業資質、排名、自有資金大多有較高要求,融資主體多集中於大城市和大開發商,"就我所知,信托公司現在幾乎不做三四線城市的房地產項目融資,選擇合作的也是全國排名靠前的標桿房企,而在當前,大開發商拿地的熱情減退,資金鏈緊張的還真是少數。"

  上海一傢信托公司的業務員也告訴記者,面對房地產市場的諸多不確定因素,該公司不斷收縮此類業務,進一步提高瞭房地產業務操作標準,將業務重心向一線城市轉移,謹慎介入二線城市房地產項目,三四線城市僅限特大型開發商。同時,提高瞭房地產業務交易對手選擇標準,嚴格審查交易對手開發能力與現金流壓力,註重第一還款來源的充足性,並合理控制客戶集中度。

  如此一來,房地產市場的"馬太效應"越發彰顯:信托資金越來越向大型房企傾斜,越來越多的中小開發商被信托公司拒之門外。

  開發商賣房比買地緊急

  然而,在剛剛過去的5月,20傢標桿房企拿地金額達71.28億元,而去年同期這一數值為454.64億元,下降超過8成,反映出房企對於未來兩年內的樓市信心不足。中原地產研究部統計數據顯示:5月一線城市合計土地成交額為266.6271億,這一成交額是最近一年來的最低點。

建融苗栗竹南建融  克而瑞研究中心提供的數據也顯示,5月,15傢典型房企的拿地面積為274.6萬平方米,同比下降66%,拿地金額88億元,同比下降65%。其中,華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。

  事實上,5月份各地政府均加快瞭推地速度,但由於目前整體市場不景氣,開發商拿地意願大受影響,流拍和底價成交情況反而繼續擴大。廣州、杭州、南京、沈陽、成都、昆明、佛山、長沙等熱點城苗栗二胎借貸二胎年息市均"未能幸免"。

  一傢全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐在接受媒體采訪時透露,最近該公司在考察一些地塊,但已經基本不參與投標,"目前必須謹慎再謹慎。"

  "目前大傢關心的是如何去化庫存,哪裡有什麼心思買地啊!"一傢大型房企常州分公司的管理層人士告訴記者,當下房地產市場形勢還不明朗,"大傢都在謹慎觀望,賣房才是當下最要緊的事情。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/08522776049.shtml
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內容來自sina新聞

一線城市房價假漲真跌 調整有望在今年底結束

  官方數據"打架"引懸疑 廣州樓市爭辯"真假摔"

  編 者 按

  轉眼間,6月也將進入尾聲,隨之而來的,就是各大房企的半年考。是喜,還是憂,不日答案就將揭曉。數日前,兩組"打架"的廣州房價數據引起瞭人們的關註和思考。同樣出自於"官方",為何房價漲幅統計出現較大差異?即便我們不去深究這裡面的原因,但不少房企開始忙起來瞭。或是感受到瞭房地產行業分化的提速,為瞭今後的日子能夠好過一些,中小房企已經開始轉讓股權,借股權交易所來緩解資金壓力。6月20日在南京舉行的土地拍賣會,延續瞭一個月前的冷清......一系列零散的信息綜合起來,或讓這個夏天充滿"涼意"。

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  近日,兩個分別由官方機構公佈的房價數據出現"打架"的情況,讓購房者對廣州樓市的真相更感困惑。

  根據國傢統計局公佈數據顯示,5月份廣州房價環比漲幅為零;而廣州市國土房管局的統計數據卻顯示,同月廣州房價環比上漲2.1%,連續3個月創新高。

  廣州樓市到底是 "假漲"還是"真跌"?對此,多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,數據"打架"主要是由於統計樣本的不同,國傢統計局的調查樣本更貼近市場真實情況,房管局的數據來源受"限價"幹擾因素較大,因此即便一線城市也進入實質性降價階段,房價數據也呈現出"真跌假漲"的走勢。

  官方房價數據"打架"/

  《每日經濟新聞》記者整理廣州市國土房管局每月發佈的 《房地產市場運行情況通報》發現,自今年2月起,廣州房價連續3個月出現環比上漲。數據顯示,今年3~5月,廣州新建住宅網簽均價環比漲幅分別為10.4%、1.5%、2.1%。

  而國傢統計局公佈的5月份70大中城市房價數據顯示,今年3~4月廣州新建住宅售價環比漲幅僅為0.4%與0.1%,5月份廣州房價環比漲幅為零。

  事實上,類似的數據"打架"情況並不罕見。以去年12月為例,國傢統計局數據顯示,該月廣州新建住宅售價環比漲幅為0.7%,同比漲幅為20.4%。但廣州市房管局的報告卻顯示,該月新建住宅網簽均價環比漲幅為0.4%,同比下跌12.9%。

  記者發現,其他一線城市也出現瞭類似情況。以深圳為例,國傢統計局數據顯示,5月份深圳新建住宅售價環比下跌0.2%,但深圳規劃國土委網站數據顯示,5月深圳新房住宅成交均價23981元/平方米,環比上漲1.1%。

  "打架"或因樓市政策/

  中原地產項目部總經理黃韜告訴記者,由於國傢統計局與當地房管部門的調查樣本不同,加上去年地方政府在房價控制目標的壓力下意圖從數據上抑制房價漲幅,導致兩個官方數據"打架"。

  "國傢統計局所制定的房價數據,是抽取同類型樓盤相同朝向的相近單位作為樣本,以樓盤的實際售價為統計數據,能更真實地反映市場狀況。但廣州市房管局是以網簽合同的成交數據為統計樣本,由於去年廣州出臺嚴厲的 '限價'政策,導致大量樓盤采取以'雙合同'繞開管理部門的價格限制,不少高價盤更是被暫停網簽,引發房價數據失真嚴重。"黃韜說。

  去年4月,為瞭遏制當時房價上漲過快的勢頭,廣州市房管局發佈通知,規定預售樓盤申報價格過高且不接受房管部門指導的,暫不核發預售許可證,超過申報價格銷售的,暫停網上簽訂商品房買賣合同。

  此後,越來越多的開發商采用"雙合同",即購房者買房時所簽合同往往一份是正式的 《商品房買賣合同》,而另外一份則是以"裝修合同"或者"裝修提升合同"甚至是"變更裝修標準價差和房屋增值包服務費"等多種名目體現,兩份合同加起來的房款才是房屋總價。

  黃韜告訴記者,自去年11月起,"限價"政策逐漸松綁。隨著今年市場壓力增大,從3月起"限價"政策松綁蔓延至全市,由於雙合同現象大幅減少,同時大量在去年積壓的高價盤在最近兩個月集中網簽,變相提高瞭樓盤的網簽售價,是帶動房管局的房價數據明顯上漲的主要原因。

  一線房價"假漲真跌"/

  中原地產首席分析師張大偉認為,在整體樓市降溫的情況下,一線城市在2013年下半年嚴格執行的限價政策逐漸已經不適合當下市場情況,目前還能維持上漲的城市越來越少。甚至連業界也認為,一線城市也出現瞭明顯的降溫現象,降價潮在一線城市出現蔓延的勢頭。

  以廣州為例,《每日經濟新聞》記者實際走訪發現,外圍區域降價風越刮越猛,繼位於番禺的萬科歐泊降價三成開售後,同區域的知名大盤雅居樂劍橋郡於本月中推出100套特價單位,毛坯售價為1.2萬元/平方米,較該盤前期單位售價直降30%。

  "雖然廣州市房管局公佈的房價數據顯示是上漲,但這隻不過是反映去年房價真實漲幅。從廣州來看,目前外圍區域新盤售價已經出現15%的降幅,個別項目為瞭清尾貨更是出現30%的降幅,帶動廣州樓市進入實質性降價階段。"黃韜表示。

  克而瑞研究報告顯示,6月前半月,一線、二線和三四線城市的成交面積同比去年分別下滑瞭22%、27%和35%,在四個一線城市中,北京與深圳成交同比降幅分別為51%與64%,廣州與上海則同比上漲7%與25%。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,一線城市自身擁有強大的需求支撐,本輪下行更多是受到銀行收緊房貸的影響。樂觀估計,本輪樓價下行調整期有望在今年底結束。

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  房企動向

  碧桂園再現人事變動營銷能手楊永潮"坐鎮"海外

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  繼今年4月,擁有中海背景的吳建斌接替伍綺琴出任首席財務官一職後,在去年新晉千億俱樂部的房企碧桂園再現人事變動。

  6月20日,碧桂園正式宣佈,集團營銷中心總經理楊永潮正式調任董事局主席特別助理,其執行董事職位未變,營銷中心總經理一職由集團副總裁、粵閩區域總裁程光煜出任。

  《每日經濟新聞》記者瞭解到,楊永潮為碧桂園創始人楊國強侄子,擔任碧桂園營銷團隊總負責人超過十年,此次調任後工作重心將轉向海外市場。

  輝立證券分析師陳耕向記者表示,楊永潮作為碧桂園的元老級重臣,由其主導的營銷模式是推動碧桂園從一傢區域小房企發展成全國性龍頭房企的關鍵。隨著此前公司拋出海外市場在十年內占半壁江山的目標,此次調任也意味著,碧桂園未來將加大海外市場的開拓力度。

  營銷中心換帥

  對於此次高管變動,碧桂園方面向記者表示,楊永潮是集團執行董事、原營銷中心總經理,主要負責碧桂園的產品營銷工作。此次集團決定任命他為董事局主席楊國強的特別助理,協助楊國強開展海外項目拓展、土地投資、項目規劃、產品定位、營銷前期策劃等相關工作。楊永潮仍擔任董事會執行董事。

  楊永潮加入碧桂園銷售團隊接近20年,從事一線銷售工作。2002年,楊永潮組建碧桂園"營銷中心",擔任總負責人。2007年碧桂園在香港上市後,楊永潮成為碧桂園執行董事之一,並組建全國營銷團隊,碧桂園也從華南區域品牌發展成為全國性的地產品牌。

  在楊永潮調任後,程光煜將出任營銷中心總經理一職。資料顯示,程光煜於2007年加入碧桂園,歷任碧桂園集團董事局主席助理、總裁助理、項目總經理、運營中心總經理、粵閩區域總裁等職位。

  海外戰略提速

  隨著精通營銷的楊永潮將工作重心轉移至海外市場,碧桂園的海外戰略大有提速的勢頭。

  自2012年初正式進駐馬來西亞後,碧桂園已投資瞭3個大型項目,其中由碧桂園自主開發的首個項目金海灣於去年8月正式發售,不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍,同時讓碧桂園成為馬來西亞最大的地產商。

  在這背後,"全民營銷"戰略在馬來西亞項目發揮出作用。據悉,在金海灣去年開盤之時,項目以750令吉/平方尺(約13761元/平方米)的價格發售,低於周邊樓盤價格近三成。同時,碧桂園在國內發動營銷攻勢,給每位老業主補貼2000元,用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目,對於習慣瞭坐等買傢上門的馬來西亞本土開發商而言,碧桂園的營銷手法在當地造成瞭極大震撼。

  記者瞭解到,碧桂園金海灣項目剩餘貨量將於今年下半年推出,位於馬來西亞首都吉隆坡以北的碧桂園鉆石城也於去年末開售,另一個位於吉隆坡的新項目也將於今年下半年開售。陳耕向記者表示,隨著海外市場成為集團發展的重點,調來久經沙場的楊永潮有助於增強碧桂園的海外開拓與營銷能力。

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  政策調整

  "招掛復合"再現上海新推三幅規劃盲點地塊

  每經記者 盧曦 發自上海

  6月19日,國土部發佈消息稱,將有效控制特大城市新增建設用地,並對此前發佈的《節約集約利用土地規定》作進一步強調。

  《每日經濟新聞》記者註意到,上海的土地出讓方式也出現瞭調整跡象。6月18日,上海市規劃和國土資源管理局推出近期第三塊"招掛復合"地塊。寶山區淞南鎮、普陀區梅川社區、奉賢區南橋新城3塊地均位於政府重要規劃區 "盲點"位置。業界認為,這一做法和國土部對特大城市控制土地新增,盤活存量用地的意圖一致。

  6月19日,國土部表示,將通過規劃、計劃、用地標準、市場引導等手段,有效控制特大城市新增建設用地規模,適度增加集約用地程度高、發展潛力大的地區和中小城市、縣城建設用地供給。

  一個月前發佈的《節約集約利用土地規定》解釋稱,為防止一些地方在經濟發展中急功近利,片面追求土地收益,進一步增強規劃科學性和規劃的剛性管控,需要對用地規模整體調控,實現控總量、擠存量、提質量。

  6月18日,上海市規土局推出近期第三塊"招掛復合"地塊。寶山區淞南鎮、普陀區梅川社區、奉賢區南橋新城3塊地均位於政府重要規劃區"盲點"位置。

  其中,寶山區淞南鎮地塊位於楊浦新江灣城國際社區周邊未輻射區域;普陀區梅川社區地塊位於普陀真如城市副中心周邊未輻射區域;奉賢區南橋新城地塊位於奉賢區南橋新城規劃盲點。

  21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔向記者表示,"招掛復合"三塊土地的環線位置、地段各不相同,但戰略意義較為相似:均處於區縣重點規劃的空白區。

  黃河滔同時表示,上海近期的拍地傾向旨在節約集約、合理利用土地,但與土地招標模式不同,"招掛復合"是市場選擇模式。

  "招掛復合"並非今年才出現的新事物,早在當年浦東星河灣地塊出讓之時就曾采用這種"先比方案後比價格"的方式。

  在這一模式下,地塊的出讓形式由有效申請人數決定,如果申請人數超過3人,則用招標方式出讓,申請人即為投標人;如果申請人數在3人以下,則用掛牌的方式出讓,申請人為競買人。政府有瞭一定的空間,可以選擇更貼近城市整體規劃的標書。

  上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為,上海市政府在土地出讓這個問題上,向來是把城市規劃放在首位的。要挖掘上海的城市空間,未來主要的來源是國有工業土地的變性。

  目前,寶山區淞南鎮地塊已采用競價招標拍地,其餘兩塊未確定拍地方式。從21世紀不動產上海區域市場研究部的歷史統計數據來看,南橋新城2012年、2013年共推出5幅與奉賢區南橋新城地塊用途相類的商辦地塊,競買人數均低於3人。且此次推出地塊並無價格優勢,故掛牌競價的可能性較大。

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  土地市場

  南京土地市場冷清持續多幅地塊底價成交

  每經記者 查道坤 發自南京

  時隔一個月之後,6月20日,南京再次掛牌出讓土地,但這並沒有改變南京土地的冷清,出讓10幅地塊僅用瞭半個小時,其中有8幅地塊底價成交。與此同時,合肥也在6月20日當天出讓11幅地塊,面積達到1107畝,吸金32億元。

  進入2014年,南京的土地市場可謂異常冷清,在5月14日的土地出讓中,出現瞭5分鐘結束拍賣,甚至有開發商因為遲到幾分鐘,而錯過土地拍賣的尷尬局面。

  在6月20日的土地拍賣中,與此前的土拍相比,除增加瞭土地出讓面積外,冷清的情況未發生改變。當天的土地拍賣,一共有10幅地塊出讓,面積達到58萬平方米,吸引瞭包括朗詩、保利和萬科等房企。

  據《每日經濟新聞》記者瞭解,10幅地塊中,4幅來自江寧濱江,3幅來自浦口,其餘3幅地塊分別為玄武區仙鶴門二類居住用地、秦淮牌樓路加油站用地和棲霞仙林中心商業用地。

  其中,江寧濱江四幅地塊出讓面積共計18萬平方米左右,除G27地塊為居住社區中軍公教貸款心用地外,其他三幅均為商住混合用地。其中,G24、G25、G25均有綠地和朗詩兩傢房企參與競爭,G27地塊被綠地以底價拿下。

  對於當天的情況,南京房地產開發建設促進會秘書長張輝發對記者說:"理性但不乏積極正在主導土地市場的主旋律。理性表現在最高溢價不超過10%,出價較為理性。積極則表現在該拿地的企業照樣拿,所有地塊全部成交,有助於保證未來1~2年的住宅供應。"

  同樣,在6月20日當天,合肥也進行瞭土地出讓,共有12幅地塊參與競拍,出讓面積達到1107畝,除瞭一幅地塊流拍之外,其餘11幅地塊均順利成交,成功吸金32億元。

  其中,濱湖新區的BH2014-02號地塊競爭最為激烈,最終寶能集團以24.03億元的總價成功拿下,將濱湖寶能城項目用地擴容到超過1200畝。

  "寶能城項目擬建七幢超高地標建築集群、五星級酒店和高端住宅等,其中單棟最高550米將問鼎安徽第一高。"合肥本地房地產業內人士凌斌表示。

  《《《

  記者觀察

  中小房企頻現股權轉讓 行業洗牌加速

  每經記者 王傑 發自北京

  市場持續降溫,房地產行業的洗牌在加速。《每日經濟新聞》記者註意到,在剛剛過去的一周 (6月13日~19日),北交所企業國有產權項目成交金額3.76億元,房地產業又一次位居成交金額前三位。

  早在今年3月,機構就曾發出預警。評級機構標準普爾及惠譽指出,中國小型地產公司可能出現債務違約情況,導致銀行向大型開發商更為傾斜,加速房地產市場兩極化。

  在上海易居研究院研究員嚴躍進看來,市場成交若繼續低迷,那麼房地產行業洗牌的動作還會加大。

  行業分化特征明顯

  記者梳理發現,本月前三周,北交所企業國有產權項目成交金額中,房地產業每周均穩居成交金額前三位。

  數據顯示,上周(6月13日~19日),北交所推出多宗投資意向及境外項目。其中,北京某房地產發展有限公司擬投資京、津、冀及濟南地區房地產業10000萬元以上項目,要求公建類項目建築規模不低於5萬平方米,住宅類不低於10萬平方米。

  此外,房企股權被收購的現象也越來越多。如朗詩綠色地產收購萬業置業34%股權、寧波金翔收購萬業置業33%股權、信達地產22.57億元收購嘉粵集團下屬5公司100%股權等。

  黃金灣投資集團董事長申威告訴記者,大型房企對中小房企的整合會越來越多,股權之前的並購也會增加,並購基金應運而生。

  6月20日,上海乾鵬置業有限公司在北交所平臺上進行100%股權的轉讓,轉讓資產主要是福都商廈,轉讓底價是88896萬元,價款支付方式為一次性支付。

  嚴躍進表示,從買賣的角度看,有賣必有買。在目前市場降溫下能夠收購此類資產的,一般都是資金雄厚的大企業,這也印證瞭行業分化的特征。

  中小房企風險加大

  業內觀點認為,從今年上半年大多數資金面暴露出問題的中小企業來看,融資成本與拿地成本偏高成為其企業經營層面較大的問題。

  在同策咨詢研究部總監張宏偉看來,浙江興潤、光耀集團等資金鏈危機事件也與融資成本與拿地成本偏高密切相關,此前盲目拿地或盲目多元化擴張使其資金面狀況更加惡化。

  他表示,繼興業銀行停貸事件之後,銀行信貸轉向緊縮,銀行等金融機構不會無限制地再給房企更多的屏東萬巒農地貸款"救命錢",甚至當前金融機構為瞭控制投資風險已經開始對中小企業"停貸",這些因素成為浙江興潤置業等企業倒閉破產或面臨資金面斷鏈的導火索。

  張宏偉表示,由於難以獲得銀行貸款,一部分中小企業在今年上半年或面臨資金面斷鏈的市場風險。

  嚴躍進表示,中小房企市場空間不斷收窄,在傳統信貸市場和資本市場難以獲取融資的時候,那麼借股權交易所來緩解資金壓力,或是一個不錯的選擇。"雖然無奈,但至少在目前狀況下,整個企業還能賣個好價錢。"

   《《報名新浪樂居6月28日特惠夏日看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/07502787087.shtml
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5年漲5倍北京房山3萬元時代的秘密

  5年前,房山區還是默默無聞的北京遠郊城鎮,這裡最著名的是北京周口店遺址。5年後,房山區卻以接近3萬元/平方米的房價成為熱點。

  盡管房山是目前北京市郊區供應量相對較大的區域,但不管是地價還是房價,記者測算,5年來房山區5年漲瞭5倍。

  在房價增長的背後,少不瞭地方政府的運營,如一系列投融資整體規劃和中央休閑購物區(CSD)概念等。房山的經歷不是孤獨的,在北京遠郊的其它區域,這一幕也正在悄悄上演。房價的上漲,為當地政府的業績出具瞭最有說服力的證明。

  3萬元指日可待

  記者調查發現,目前房山最貴的項目為鄰近房山奧特萊斯的首創·芭蕾雨,最新售罄的一期毛坯均價為27000元/平方米。其餘樓盤也普遍在2萬元/平方米以上。目前,房山最貴的土地是,8月22日競拍的理工大學9號地,如果剔除其中的限價商品房和體育用地,樓面價已經高於2萬元/平方米。

  近期,任志強在接受記者采訪時稱,房山房價將很快進入3萬元時代。他的判斷依據是,盡管房山供應量是北京各區縣最大的,但在未來一段時間內,能夠形成有效供應的並不多。

  如果以3萬元為參照物,那就意味著,房山的房價和地價在5年內漲瞭5倍。

  2008年舉辦奧運會之時,來自北京市住建委網站和北京市土地整理儲備中心的信息顯示,房山的房價僅6000元/平方米左右,出讓的土地樓面地價約為近2000元/平方米。

  但從2009年開始,房山的房價和地價開始瞭狂奔之旅。

  房山地價首次成為公眾焦點,緣於2009年9月的一場"地王之戰",中糧萬科分別以114.79%和162.61%的溢價率,拿下瞭房山區長陽起步區1號地和5號地。此舉在當時被稱為創造瞭房山區土地市場的最高價。1號地5號地的折合樓面地價分別為5800元/平方米和6500元/平方米。

  這兩幅地塊上面,如今已是高樓林立。走進中糧萬科的售樓部,售樓員莊先生說1號地的樓盤前兩年都賣完瞭,中糧萬科5號地的住宅隻剩一樓的一套165平米的沒有賣完,商住兩用的隻剩 "半島廣場"部分房源,售價是18000元/平方米。

  據悉,到2009年底,房山的房價已直線上升到瞭9000元/平方米。進入2010年後更是一路高歌,攀升至12000元/平方米,2010年底站穩於14000元/平方米。 2011年下半年和2012年初,房山的房價經歷過短暫下滑,2012年二季度轉身向上。2013年,最高房價已達27000元/平方米。

  盡管房價上漲兇猛,但確如任志強所言,房山區目前能夠形成有效供應的並不多。長陽其它樓盤如首開"煕悅山"和北建"建邦華庭"銷售人員均表示,目前無房可售,下次開盤要等到2014年年初,售價也將在2萬元以上。

  金地集團華北區域副總經理遇秀峰在接受記者采訪時稱,金地今年在房山推出的金地朗悅項目也獲得瞭熱銷,賣得最好的面積是面向首次置業和首次改善的89平方米小三居。金地下半年將推出的格林雲墅以及西山藝境項目,會盡量控制面積,總價控制在200萬以內,別墅面積則控制在200平方米左右,與千萬級的別墅形成區別。

 推漲樣本

  房價與地價的高漲離不開政府的推動。

  僅以房山長陽區域為例。2009年9月13日,房山區舉辦房山中央休閑區CSD新聞發佈會,長陽鎮黨委書記李軍與萬科地產北京公司總經理毛大慶簽署戰略合作協議;2009年10月17日,房山區召開2009中國房山長陽建設模式研討會,"長陽模式"被部分媒體推廣。2010年3月、4月 ,房山又舉辦瞭包括CSD全球征集規劃方案活動等。

  房山區長陽鎮是開發商進駐房山的第一站。長陽鎮的投融資規劃是和村集體經濟產權制度改革相結合推進的,通過政府組織村民拆遷,然後把土地賣給開發商收回成本,其後再進行回遷房建設以及市政建設工作。比如,現在萬科"金域緹香"項目的所在地,就是以前的稻田村。

  在2009年"中國房山長陽建設模式研討會"上,時任鎮長齊文東介紹說:長陽鎮投融資規劃方案,按照 "誰受益、誰分攤"的原則,將市政設施、公共設施的建設成本和村莊合並搬遷成本分攤到可出讓用地中,通過土地出讓回收成本。運用土地的一級開發,我們也取得市場投融資的信任,降低瞭預期不確定的一些風險,所以引來瞭今天各開發商,萬科、北京城建等等公司。

  總結起來,長陽抬升區域地價的方式是,政府先拋出"CSD概念",吸引開發商建立大型中央休閑購物區,再輔助多個論壇和活動加以宣傳推廣。其中,知名大開發商的進入,功不可沒。

  以萬科為例。從2009年首度進駐房山至今,萬科在短短4年內在房山連取八宗地塊,同線操作6大項目,成為房山規模最大的開發商,而房山也由此成為萬科在北京的最重要的戰略片區之一。截至目前,萬科及萬科聯合體在房山涉及的拿地金額已超過100億元,總計建築面積達到約160.56萬平方米。如此大規模的集中在同一個區域拿地,不僅在萬科歷史上前所未有,在房地產發展歷史上也極為罕見。

  在經營房地產開發的同時,萬科還為房山區域教育配套、社區配套的提升做瞭不少貢獻,而今,萬科已成為房山城市運營不可或缺的一部分。

  房山在區域內配套建設方面,學校建設是重點,如與北京四中、北京第四幼兒園簽訂合作協議,並推進良鄉大學城的建設,目前進駐的高校有:北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學等。

  除瞭房山外,一些以前在公眾眼中默默無聞的區域,如豐臺、順義、門頭溝等北京遠郊地區政府,也在努力推廣當地土地。

  豐臺區王佐鎮與房山長陽鎮類似,都屬於擁有良好旅遊資源的北京遠郊城鎮。目前王佐鎮的房價也達到瞭2萬元以上。在領秀·翡翠山舉行的媒體見面會上,王佐鎮旅遊局劉主任說,王佐鎮目前已吸引3傢大開發商,北科建、中鐵建和億城,希望更多的開發商進駐。

  據悉,目前順義核心城區新房均價在2萬元/平方米左右,而與順義一河之隔的朝陽孫河區域樓面價已超過5萬元/平方米。業內人士指出,順義很快也將奔赴3萬元時代。

  盡管政府規劃對於區域房價地價提升,起瞭很大作用,但也有不少負面影響。通州就曾經因二胎土地買賣任何問題免費諮詢政府提前披露規劃而一度炒作至3萬元/平方米,最終經歷瞭一年半的痛苦調整。後來,據通州當地開發商透露,通州政府已多次明確禁止該區域的開發商借通州規劃進行炒作。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-19/07062423092.shtml
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內容來自sina新聞

從 拼爹到 拼房有一種暴漲叫 學區房

  "一間16平方米的平房,叫價竟達到瞭450萬元,比五道口的學區房還要啊!"日前,北京市實驗二小附近一處每平方米28萬元的學區房,在買房的人群中引發熱議。

  今年以來,北京的學區房價格普遍上漲,以北京市實驗二小為例,周邊的學區房盡管大多是平房,但每平方米的價格已經漲到25萬元至30萬元之間,而去年年初的價格是每平方米20萬元。北京市實驗二小臨近的北京市奮鬥小學的學區房,今年3月也漲到每平方米8萬元,比1、2月每平方米漲瞭7000多元,與去年3月相比,每平方米則上漲瞭近2萬元。

  北京學區房價格出現明顯上漲的節點是在今年2月下旬,當時,教育部相繼發佈瞭《關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》和《關於進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》。

  官方的文件要求,到2015年,19個大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學,100%的小學劃片就近入學;土融建融台北萬華土融建融90%以上的初中實現劃片入學。

  這意味著,過去可以通過推優、特長、點招等方法實現的擇校將被禁止或減少名額,取而代之的是就近入學。在這樣的背景下,學區房的概念更加凸顯,這就迫使那些想讓孩子上名校的傢長動起瞭房子的念頭車貸試算表格二胎年息

  受此影響,北京市其他重點小學學區房價格與成交量也都出現上漲。並且相同區域內,學區房價格每平方米要高出非學區房2萬元至3萬元。因此,當眾多購房者期待房價出現拐點而選擇駐足觀望時,學區房依然是各大城市房地產市場上的搶手貨。

  買學區房等於買入學名額

  位於北京市海淀區的中關村第一小學是北京的名校之一,附近的中國科學院生活小區被劃入這所學校就近入學的范圍。近年來,這個小區不斷迎來新住戶--很多都是為瞭孩子上學,專門買的學區房。

  住在該小區的趙先生告訴記者,"他們是為孩子上學特意買的房子"。之前,他們一傢住在通州區,90平方米的房子除瞭愛人和兒子以外,還住著趙先生的父母,一傢三代五口人住在一起生活瞭三四年,但隨著兒子一天天長大到瞭入學年齡,趙先生為給兒子選擇一所好的小學,把北京市的小學幾乎考察瞭一遍。趙先生說,給孩子提供一個優質的起步教育是傢長的責任。

  兩年前,當趙先生來中關村一小考察時,一下子就被這裡濃鬱的教育氛圍感染瞭。學校附近,開設瞭很多教育機構。有名師面對面輔導班、有快樂英語托管班、有註意力訓練班、還有機器人實驗班,書法、象棋、美術各種興趣班幾乎繞著學校開設瞭一圈;墻上、地上、樹上、廣告牌上、貼滿瞭陪讀房的小廣告。

  將通州的房子賣掉後,趙先生又貸款瞭100萬元才湊足錢買瞭一套60平方米的學區房。現在的兩居室,一間給瞭兒子,他和愛人住另一間,屋裡玄關擺放著餐桌、電冰箱。因為房間局促,趙先生的父母也暫時回南方老傢瞭。

  崔曉艷是中關村一小附近一傢房地產經紀公司的置業顧問。從2月末開始,她發現,來咨詢學區房的客戶突然多瞭起來,3月上旬,公司就成交瞭3套中關村東南小區的房屋。這些房屋都有一個共同特點,那就是附帶著中關村一小的入學名額。

  從客戶那裡,崔曉艷才得知咨詢學區房的人增多的原因是,2月17日,教育部印發瞭就近入學的通知。

  北京作為4個直轄市之一,在此次19個大城市行列當中。"這意味著以後交贊助費上重點小學的門路堵住瞭。"崔曉艷說,所以一些有經濟實力的傢庭通過購買學區房來實現讓孩子入讀重點小學的目的。

  但並不是隻要買瞭學區房就一定能夠入學。北京很多小學在招生時會說明,首先戶口所在地在學校的招生責任區域;其次,需要在居住地落戶滿3年。

  有的學區房房價比周邊高30%

  張麗(化名)一傢住在北京海淀區雙榆樹北裡,距離中關村一小隻不過1站公交車的路程。張麗的兒子今年3歲,如果按照就近入學,對口的學校是雙榆樹第一小學。但張麗希望自己的兒子能夠上中關村一小,因為小升初今後也要劃片就近入學,中關村一小對應的幾所初中也比附近其他小學好。

  為瞭打出3年的提前量,張麗決定今年就選購一套中關村一小的學區房。在中介推薦的房源裡,她看中一套80平方米的房子,總價600萬元,折合7.5萬元/平方米。"這個價比我們現在居住的小區每平方米高出2萬元,但還是打算換,將來孩子上瞭大學,我們再把這個房子賣瞭。"

  因為是學區房,張麗不擔心房價會出現下跌,"如果按照就近入學的政策,房子將來不愁轉手"。事實的確如此,鏈傢地產市場研究部的統計數據顯示,2013年北京市學區房成交均價上漲31.4%,高於全市平均漲幅5.5個百分點。從成交價格方面來看,大部分重點小學的學區房價格,要比周邊非學區房樓盤高出30%以上。

  與崔曉艷一樣,在北京市光明小學附近從事房地產經紀的王雪琴,每天忙著預約房主,帶著客戶看房,她的生意近來更好瞭。王雪琴說,光明小學的學區房對應的隻有一個龍潭北裡小區,客戶選擇的餘地不多,因此房價一直沒有降過。

  在北京已經從事瞭10年二手房買賣的王雪琴說,幾年前學區房的關註度並不高,但隨著學區房的房源日益稀缺,好學校周邊的學區房價格一路走高,不斷出臺的房地產調控政策也沒有降低學區房的價格。

  來自北京市教委的統計顯示,由於2008年奧運寶寶紮堆兒降生,2014年小學新生將達到18萬人。加上隨遷子女,2014年本市小學入學人數將超過20萬人,幾乎比2009年增加一倍,達到近5年來的最高峰。

  就在教育部下發通知不到一個星期,王雪琴就賣出去一套48平方米、總價310萬元的學區房。"現在都是獨生子女,傢長不惜一切代價為瞭讓孩子上重點學校。"

  破解學區房高價需推進教育均衡

  今年以來,學區房價格出現上漲的不隻是北京。南京也出現瞭學區房價格迅速上漲的趨勢。據《新華日報》報道,今年1月,南京A類學校學區房掛牌60套,掛牌均價34353元/平方米。B類學校學區房當月掛牌296套,均價為25183元/平方米;2月,A類學校學區房掛牌112套,掛牌均價35032元/平方米。B類學校學區房當月掛牌446套,均價25502元/平方米。從數據可以看出來,盡管2月房源比1月供應多,但價格卻上漲瞭。

  很多南京市民將購買學區房比喻為"拿雞蛋換鵪鶉蛋"。 在業內專傢看來,學區房反映出瞭教育資源不均衡的狀況,而這種不均衡又導致部分熱門名校學區房價格瘋漲。

  對此,中國教育科學研究院研究員儲朝暉在接受媒體采訪時表示,教育資源不均衡和傢長追求名校的跟風現象,導致瞭學區房熱賣的出現。

  他表示,義務教育法裡規定瞭"就近入學"原則,該原則實際上是對政府的要求,即在有人居住的地方,政府就應該設立學校,並且同一區域范圍的學校沒有差異。現在反之,"就近入學"成瞭對學生和傢長的要求,孩子隻能在傢附近的地方上學,但又面臨學校教育質量有差異的現實,於是傢長開始根據好的學校來選擇傢的位置。

  教育學者熊丙奇認為,實現就近入學的前提應當是教育公平,對於義務教育來說,首要的目標是均衡,而不是制造重點校、重點班。因此,有媒體評論指出,應當打破教育的不公平分佈機制,取消重點學校,讓所有的教師流動起來,教育資源和師資力量均衡瞭,房價才有可能回歸理性價位。

  對於《通知》要求的百分之百就近入學原則,北京市一位從事教育工作的人士告訴記者,原則是對的,但當前北京市各區縣教育資源分佈不同,學校之間的教學質量和硬件都存在差距,通過居住地劃分學校,對於在學校資源少的區域居住的人來說也是不公平的,因為房子在哪兒成瞭在哪兒上學的唯一條件。

  過去,很多傢長為瞭讓孩子能上好學校,會培養孩子一技之長,通過特長生的方式上一個好學校,這次《通知》對特長生招生也作出瞭要求,"逐步減少特長生招生學校和招生比例,到2016年經省級教育行政部門批準招收特長生的初中學校所招收的特長生比例降到5%以內。沒有特長生招生方式的省份不再增設該方式。"

  這對於很多想"走特長上好學校"的傢庭來說不是好消息。傢住朝陽區的李英(化名)所在的區域沒有重點小學和初中。去年,她們一傢想把朝陽區的房子賣掉,到海淀區給女兒買學區房,盡管她們在朝陽區的房子有160平方米,能賣560萬元,但考慮到去海淀買學區房付出的代價太大,後來決定讓女兒學鋼琴,想以特長生的方式去考海淀區那邊的初中,但這次《通知》給她們一傢的壓力更大瞭。

  "隻有不到5%的比例,今後競爭會更加激烈,女兒每天早上5點就開始練琴。"李英說,現實的政策是通過房子與上好學校捆綁在一起瞭,這對普通傢庭來說並不公平,因為很多學校還有共建生、條子生,政策約束的應當是這部分生源。

  "學校質量還沒有實現均衡的時候,就近入學固化瞭那些擁有學區房的人的利益,想上好學校隻有買高價學區房;高價房同時也攔住瞭很多想上好學校的學生。"李英說,如果學校做不到都一樣,房價又降不下來,從過去的"拼爹"演化到現在"拼房",隻會讓教育公平的推進更加無序。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/20024043149.shtml
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內容來自sina新聞

延安上山建城 由賣地收入保障

  近年來,國內多個城市先後啟動瞭規模龐大的"上山建城"計劃,其中陜西省延安市啟動的總規模達78.5平方公裡的新區建設格外引人關註。對於新城建設的資金問題,延安市新區管委會表示,新區主要由參建企業先行投資建設,政府最後加以回購,"延安市近年來快速發展的經濟和新區未來的售地收入將為新區建設提供穩定的資金保障"。

  >>決策土融基隆暖暖土融



  "上山建城"是否"拍腦袋"

  據瞭解,延安"上山建城"主要有兩大理由:一是現有城區"飽和"。延安市委書記姚引良說,延安市地處黃土高原丘陵溝壑區,市區沿著三山兩河--寶塔山、清涼山、鳳凰山和延河、南川河形成的狹長河谷地帶發展佈局。市中心城區現有人口50多萬人,建成區面積僅為36平方公裡,人口密度為每平方公裡近1.39萬人。二是革命舊址保護的需要。延安市文物局黨組書記董智安說,延安市區分佈168處革命舊址,其中很多被城市建築嚴重壓抑或蠶食,已不復當年舊貌,急需搶救性保護。鑒於以上原因,延安在2011年底啟動實施"中疏外擴、上山建城"的發展戰略,在未來20年內建設現代、生態、宜居的新區。

  >>實施



  劈山建城能否確保安全

  和很多地方建"新城"一樣,延安"上山建城"率先開工的新區北區規劃為市級行政中心,造地規模將達10.5平方公裡。

  按規劃,新區建設將在周邊的清涼山、寶塔山、鳳凰山上分期建設,簡單說就是"劈山建城""城市上山"。作為國內首個在濕陷性黃土地區進行的大規模巖土工程項目,延安新區從規劃到開建過程中,對其施工合理性和安全性的質疑一直不斷。

  據延安新區管委會副主任李錦剛介紹,新區建設過程中主要技術風險有三項:一是黃土的濕陷性問題;二是巖土工程填方區對建築物的承載問題;三是填方區的長期穩定性問題。這三個問題延安方面都采取瞭有針對性的措施給予解決。

  然而,近年來隨著全球氣候的變化,暴雨經常光顧原本少雨的延安。從2013年7月初開始,延安市遭遇瞭持續強降雨襲擊,部分地區出現瞭滑坡、泥石流等災害,造成大量人員傷亡和房屋、窯洞垮塌。

  >>發展



  如何避免"債城""鬼城"

  近年來,國內一些城市熱衷新區建設搞"大躍進",投入巨大導致的資金、負債壓力,人氣不足衍生出的"債城""鬼城"現象,以民間二胎 民間二胎金主風險及缺乏產業支撐使得城市發展後繼無力都被廣為詬病。

  對於延安市新城建設的資金問題,延安市新區管委會透露,新區建設采取"一次規劃,分步實施,穩步推進"的辦法,因此不會形成資金風險。最先啟動的北區一期工程預計總投資35億元,采取的是市場化運行機制,以社會投資為主。目前完成投資27億元左右,其中市財政投入5000萬元,其他主要由參建企業先行投資建設,政府最後采取適當方法加以回購,"延安市近年來快速發展的經濟和新區未來的售地收入將為新區建設提供穩定的資金保障"。

  如何防止出現"鬼城"現象?延安市市長梁宏賢說,為避免此前一些城市新區與老城區距離太遠而"人氣不足"的問題,延安新區選址與老城區緊密相連,將來還將修建多種類型的通道做到"無縫"融合。按規劃,2020年左右延安市中心城區人口將達80萬人左右,比現有人口增加約30萬人,加上居住在市區周邊山上的10多萬名住房困難群眾也將搬遷至新區,"因此新區將不缺乏人氣"。

  據新華社電

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-25/09452382709.shtml
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上周中山住宅成交量環比暴漲252%

  上周大連市內七區商品住宅整體成交1630套,環比上漲37%,成交面積147417.59平方米,環比上漲45%,成交套數大幅上揚,成交面積止跌回升,為九月最後一周畫上完美句點。

  從整個成交狀況看,主城區除沙河口區小幅下滑外,其他區域全線飄紅。分區來看,中山、西崗上周成交環比暴增,中山區近期兩個新樓盤集中入市,尤其是其中一個樓盤填補區域洋房產品空白,因此受到熱捧,也拉動區域整體成交環比暴漲252%;西崗區前一周以個位數成交慘敗,上周稍有起色,環比上漲200%,但仍舊是主城區成交"窪地";沙河口區上周掉頭下滑,銷量小幅萎縮;而成交主力甘井子區銷量遙遙領先所有區域,新盤入市、特價房、暖場活動輪番上陣,又掀起一股新的成交小高潮;高新園區成為購房者眼中的"香餑餑",在區域人氣借助萬達廣場飆升的良好契機下,兩新盤同時入市,為區域成交增添新的動力。新城區上周也開始回暖,中秋小長假過後,看房客陸續回流,銷量也呈現上揚態勢。

  從套均面積來看,中山區仍舊是改善客戶首選區域,而主城區其他區域相比新城區面積稍有增加,但80~90平方米產品仍舊為市場主導。半島晨土地貸款高雄大樹土地貸款報、海力網記者張璐璐



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-06/08072440055.shtml
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住建部加力住房租賃:用3年時間基本形成健全市場

新華網北京1月16日電(記者杜宇)根據住房城鄉建設部最新發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,住房城鄉建設部要求各地加強政策支持,積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場。

住房城鄉建設部表示,培育住房租賃市場是一個系統工程,涉及多個方面,各地要在金融、稅收和經營管理等給予政策支持。對於機構、房地產開發企業,經營租賃住房需要辦理規劃變更、裝修改造等相關手續的,積極給予支持。對租房居民需要出具穩定居所證明的,應簡化流程,積極辦理。

此外,住房城鄉建設部要求各省級住房城鄉建設主管部門要將本地區落實本指導意見的情況於2015年6月30日前上報。

近年來,我國城市居民傢庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升,進城務工人員主要通過租賃方式解決住房問題。與此同時,住房租賃市場發展還不能完全適應經濟社會發展的需要。住房城鄉建設部表示,計劃用3年時間,基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

新華屏東泰武農地貸款網北京1月16日電(記者杜宇)根據住房城鄉建設部最新發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,住房城鄉建設部要求各地加強政策支持,積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場。

住房城鄉建設部表示,培育住房租賃市場是一個系統工程,涉及多個方面,各地要在金融、稅收和經營管理等給予政策支持。對於機構、房地產開發企業,經營租賃住房需要辦理規劃變更、裝修改造等相關手續的,積極給予支持。對租房居民需要出具穩定居所證明的,應簡化流程,積極辦理。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/102859616801281690002胎土地貸款全省皆可處理722.shtml

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國房景氣指數降至歷史最低

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??數據顯示,11月綜合反映我國房地產業發展景氣狀況的

國房景氣指數為94.30,比上月回落0.46點。原華遠集團董事長任志強表示,有國房景氣指數以後,2008年是一個最低潮,2012年又出現一個最低

潮,但是這次還沒有止住,94.3已經超過歷史最低點,而且還在繼續下滑。

??任志強民間房屋二胎設定在全國工商聯房地產商會2014年會上表示,如果貨幣政策沒有發生大的變化,投資下降趨勢仍會繼續,至少到目前為止沒看到任何理由能阻住,希望房企做好長期準備。

??任志強表示,房地產投資增速從9月開始已連續3個月投資增速僅為個位數。其原因,一方面,隨著土地購置的下降,新開工量再次下降,另一方面,到位資金增

速幾乎歸零,意味著沒有更多的能力用於投資,或者是提高房地產的投資增速。他認為,從目前情況來看,今年年底和明年年初房地產投資將延續下滑趨勢。(梁

倩)







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/08205950051606782592051.shtml

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機車借貸專傢政府性債務擠壓房地產調控政策空間

 政府性債務擠壓房地產調控政策空間

  鑒於2014年保增長和政府還債的現實壓力較大,如果沒有異常的外部情況發生,政府出臺打壓性的房地產調控政策空間並不寬裕

  2014年1月24日前後,國傢審計車貸試算程式署和全國絕大部分省、直轄市、自治區審計部門紮堆發佈瞭政府性債務審計報告。審計結果顯示,我國地方政府性債務以下幾個方面的特點,一是地方政府負有償還責任的債務增長較快。截至2013年6月底,省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額105789.05億元,比2010年底增加38679.54億元,年均增長19.97%。其中省級、市級、縣級年均分別增長14.41%、17.36%和26.59%。

  二是2014年、2015年處於地方政府性債務償還高峰期。審計顯示,2013年7月至12月、2014 年、2015年到期的政府負有償還責任的債務,分別占2013年6月底債務餘額的22.92%、21.89%和17.06%。

  三是地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高。審計結果表明,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額達34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。這表明,今後幾年,房地產和土地市場活躍對政府償還債務和實施投資驅動戰略的關鍵性作用難以減弱,2014、2015年政府嚴格調控房地產的政策空間並不寬裕。

  地方政府負有償還責任的債務增長較快。審計報告顯示,截至2013年6月底,省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額105789.05億元,比2010年底增加38679.54億元,年均增長19.97%。尤其是市級、縣級政府性債務增長較快,分別年均增長17.36%和26.59%。

  部分地方和行業債務負擔較重。截至2012年底,有3個省級、99個市級、195個縣級、3465個鄉鎮政府負有償還責任債務的債務率高於100%;其中,有2個省級、31個市級、29個縣級、148個鄉鎮2012年政府負有償還責任債務的借新還舊率超過20%。截至2013年6月底,全國政府還貸高速公路和取消收費政府還貸二級公路債務餘額分別為19422.48億元和4433.86億元,債務償還壓力較大。

  2014年前後是政府還款集中期,資金需求密集。根據審計署的公告,從全國范圍來看,2013年下半年、2014年、2015年到期需償還的債務占2013年6月底債務餘額的比重都比較高,其中政府負有償還責任的債務為22.92%、21.89%和17.06%,政府負有擔保責任的債務為9.27%、16.41%和11.99%,政府可能承擔一定救助責任的債務為12.73%、17.24%和13.81%。盡管個別地方的情況有些不同,但基本上都是在2014年前後達到還款的高峰期,2014年應該是政府資金比較緊張的日子。

  由於2013年6月底地方政府負有償還責任的債務餘額中,逾期債務11496.35億元(含應付未付款項、其他單位和個人借款形成的逾期債務9414.38億元)均作為2013年7月至12月到期需償還的債務來處理,導致2013年下半年償還債務金額太大,還款壓力過於集中會導致到期債務展期及借新還舊,新增債務金額都會增加2014年的還款資金壓力,加上2014年本身就是償還高峰年,緊隨其後的2015年也是還款高峰,也需要2014年留有部分資源和資金儲備。因此可以說2014年的年度還款任務是最大的。2014年、2015年應該是地方政府資金壓力較大的日子。

  還債資金依賴土地出讓收入,財政還款依賴房地產稅收。《全國政府性債務審計結果》還顯示,從全國范圍來看,地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高。截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。在計算占比時,不少省市政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額數隻是部分主要地級市和縣的數字,不是全部,而政府負有償還責任的債務餘額為全部數字,計算結果有可能偏小。如吉林省,隻是截至2012年底6個市級、18個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額占省市縣三級全部政府負有償還責任債務餘額的比重。再如河北省,隻是截至2012年底11個市級、59個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額占省市縣三級全部政府負有償還責任債務餘額的比重。

  房地產市場繁榮對地方政府還債作用關鍵。鑒於地方政府債務金額龐大,2014、2015年又處於還款高峰期,還款資金又主要依賴土地出讓收益及與房地產相關的稅收資金,綜合來看,房地產市場的繁榮和健康發展對地方政府的現金流非常重要,因此可以相當明確地判斷,2014年、2015年政府出臺嚴格控制房價上升的政策的可能性不大,政府的主要精力著眼於保底的保障房建設任務。

  另外,官方數據表明,與房地產相關的稅費成為不少地方政府財政收入的重要組成部分,財政用於還貸的資金中有很大一部分其實也是來自於房地產行業快速膨脹和房價快速上升帶來的稅收。2014年世界經濟仍處於緩慢復蘇期,不確定性風險仍然存在,改革紅利的釋放也是一個長期的過程,鑒於2014年保增長和政府還債的現實壓力較大,如果沒有異常的外部情況發生,政府出臺打壓性的房地產調控政策空間並不寬裕。

  3月15日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08562625373.shtml
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內容來自sina新聞

央行降息樓市應聲而動房企謹慎漲價 購房者恐慌



??上周五,央行降息出乎意料,盡管央行負責人強調,此次利率調整仍屬於中性操作,並不代表貨幣政策取向發生變化,然而,讓整個樓市應聲而起,出現沸騰之勢:新房、二手房在降息利好之下出現成交高峰,周一十餘隻地產股股價漲停,之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

??不過,業內人士提醒,在樓市整體供過於求新常態之下,降息不會改變房地產市場基本面。房地產業實際已經進入一種全新階段,供大於求的狀況可能會持續相當長時間,競爭也會成為市場主旋律。

??□綜述

??11月21日,央行決定自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整,並對基準利率期限檔次作適當簡並。

??這是自2012年7月來的首次降息。貸款利率下調,意味著欲購房、已購房者且合同註明“浮動利率”的房奴們,均可節省一筆利息支出,以貸款100萬元、20年期、等額本息貸款為例,按照調整前的基準利率,月供為7485.2元,20年總利息達65.77萬元;而按照調整後的基準利率,月供降至7251.12元,總利息61.76萬元。也就是說,月供減少234.08元,總利息省瞭4萬多元。

??對於政策走勢反應敏感的房地產而言,央行降息讓樓市出現一片沸騰,上周五晚降息消息一經公佈,便出現的諸多評論極其樂觀,甚至出現瞭“現在不買房,一年又白幹”的極端言論。業內人士看來,降息後對買房人起到瞭興奮劑的作用,特別是那些猶豫觀望的剛需客戶,會促進他們下定決心盡快出手,然而,對房企,由於庫存及年末房企銷售目標的壓力,價格或維持穩定,以價換量或為主流。

??易居中國執行總裁丁祖昱表示,降息對開發商的成本來說不會有實質影響,銀行資金緊是今年的常態,不對稱降息和存款利率上浮20%又會進一步壓縮銀行利潤,銀行的錢隻能更“貴”。即便有“便宜”的錢,開發企業也拿不到。房地產業實際已經進入一種全新階段,供大於求的狀況可能會持續相當長時間,競爭也會成為市場主旋律。

??□新房

??利好疊加促使新房供需兩旺

??在多樣化的促銷優惠以及政策利好帶來的預期轉變的雙重作用下,上周,北京樓市成交量高位企穩。據亞豪機構統計數據顯示,上周(11.17-11.23)北京商品住宅累計成交2889套,成交面積達28.18萬平米,環比分別上漲5%、11%。至此,北京商品住宅周度成交已連續5周保持3000套左右的銷量水平。截至23日,11月商品住宅共出讓9069套,如果11月最後一周仍保持此前的銷售速度,那麼全月商品住宅成交將在12000套左右,創今年新高。

??據亞豪機構統計數據顯示,上周(11.17-11.22)北京共有11個項目開盤,創近10周新高。上周開盤的項目包括普通住宅項目中冶藍城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時光,別墅項目灩瀾新宸長橋墅,商住項目中昂時代廣場、朝北8080和琨禦府·玲瓏閣,以及自住房項目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個項目累計推出1394套新房源,環比大漲148%。

??貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現,市場重拾信心,再加上開發商在價格上做出讓步,促使剛需和改善型購房者率先出手,此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。上周北京商品住宅成交量排名靠前的項目均讓利於購房者,如排名首位的住總萬科·金域華府周邊在售項目定價已高達40000-60000元/平米,而該項目僅以35000元/平方米的低價入市,因此熱銷。此外,上周位居銷量排名次席的藍光星華海悅城項目,10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平米下調瞭5000元。由此可以看出,盡管有瞭政策利好,購房者首付門檻、貸款利率都有所下降,但價格仍然是吸引剛需、剛改購房者出手的決定性因素。

??□二手房

??二手房市場率先升溫

??降息對二手房市場的刺激作用立竿見影,來自機構的統計數據顯示,降息首日,二手房市場就迅速升溫,當天我愛我傢全國12個城市門店咨詢量顯著上漲,委托量也出現瞭明顯增加。業內表示,本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認,將對二手住宅市場形成利好疊加影響,從目前到明年春節前二手房的大批優質房源會釋放出來,成交量將持續回升、成交價因此企穩復蘇,甚至出現小幅度上漲的可能。

??據偉業我愛我傢市場研究院統計,降息首日,北京當天的業主到店咨詢量比前一周六增長140%,客戶到店咨詢量比前一周六增長瞭95%;業主房源到店委托登記量,比前一周六上漲3.4%,客戶買房需求登記量比前一個周六上漲5.6%;北京區域上周六全天的電話咨詢量比前一個周六增長瞭17%。

??同時,其他城市也不遜色,據上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等我愛我傢落地城市的反饋,市場客戶、業主咨詢量都有不同程度的增長。

??據介紹,我愛我傢北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個城市公司的二手房業主和購房客戶上周六到店咨詢量與前一個周六相比普遍上漲五成以上,到店房源委托和需求登記量與前一個周六相比普遍上漲5%左右。我愛我傢全國12個城市電話咨詢量同比前一周六上漲瞭15%,需求委托量上漲瞭5%。我愛我傢官網流量也出現瞭較為明顯的上漲,上周六全天5i5j流量比前一周六上漲瞭6%。

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,從降息落地首日市場的實際表現來看,購房人和業主的入市意願都有瞭很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對於降息反應敏銳,到我愛我傢門店登記和賣房、置業的人群顯著增加,這或將預示著9·30新政後市場新一輪反彈升溫的開始。

??新浪二手房分析師韋雨舟認為,本次調息中五年以上貸款利率降至6.15%,相當於此前利率的9.4折,這等同於將一直難落地的利率優惠以一種更為權威的方式傳達給購房者;且按揭成本的大幅度下降會改變購房者心理預期,刺激其加快入市,因此短期內對二手住宅市場刺激作用更加明顯;而對於業主,由於購房者加緊入市,成交量或上漲,因此出現“坐地漲價”的可能性增大。

??□股市

??周一十餘隻地產股漲停

??本周一,房地產板塊出現井噴行情,北辰實業、嘉凱城、泛海控股、泰禾集團等多達12隻個股漲停。值得一提的是,地產股四大龍頭中的保利地產、招商地產也加入瞭漲停隊伍,另外兩大龍頭萬科和金地集團,周一的漲幅也分別達到8.32%和6.94%。

??與此同時,周二一開盤,兩隻杠桿基金——非銀B和地產B直奔漲停。業內人士表示,降息有利於地產銷售,緩解投資下行趨勢。因為降息一方面降低購房者貸款月供,提升購房需求;另一方面降低地產商融資成本,緩解投資下行趨勢。未來,非銀行金融和地產板塊將持續看好,這兩類公司特別具有長期投資價值。

??港股內房股也跟隨大漲。受惠於萬達[微博]上市傳言,萬達酒店發展漲幅一度接近90%,收盤時漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創中國、雅居樂地產、世茂房地產、碧桂園、中海外等多隻股票漲幅均超過10%。

??今年以來,房地產板塊便頻吹利空,但上周五晚間央行降息的利好消息讓不少投資者對房地產板塊重拾信心。中金公司認為,降息是一個更加明確放松周期的開始,未來相當長時間內市場面臨的是相對寬松貨幣政策,同時各項改革持續推進,這樣的環境將進一步利好房地產板塊。

??不過,中原地產首席分析師張大偉認為,依然不能過分樂觀,降息對房價的推漲作用或不及預期,“接近年底,本來銀行的額度就相對緊張,且本次央行降息是非對稱性的。購房者實際能夠享受多少利率的優惠還要看後續的額度。如果額度不足,銀行很可能用提高房貸利率來彌補利潤。具體房價能上漲到什麼幅度,主要還要看後續是否會有繼續的信貸額度寬松。”

??□心理變化

??開發商謹慎漲價跑量為主

??雖然政策利好樓市,不過,房企的態度相對謹慎。

??亞豪機構的統計數據顯示,上周入市項目的定價較為保守,老項目後期開盤價多與前一期價格標齊,還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度,沖刺業績。如上周開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產品的同時,對前期產品采取瞭周末限時優惠40萬的活動,以特價房形式加速去化,別墅項目灩瀾新宸長橋墅在開盤前推出瞭首付一成的優惠活動。

??東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者,降息對樓市來說肯定是個利好,一方面,降低瞭房企的開發成本,另一方面也降低瞭購房者的購房成本,同時,它還對購房者心理產生較大的影響。不過,受今年市場不太樂觀的影響,很多房企的任務並沒有完成,最後還在沖刺階段,因此,一般房企不會寄希望於漲價,依然是以跑量為主。

??購房者開始恐慌苗頭

??雖然不少房企表示多數項目暫時漲價的可能性不大,但降息確實還引發瞭購房者的恐慌。

??一直想買房的小張(化名)表示,看到降息之後,買房的信念更加堅定,並且想盡快買房,“一方面是降息降低瞭購房成本,買房的負擔會略微少瞭一點點,更主要的是,我擔心房價會上漲,一耽誤,可能明年又白幹瞭。”

??據記者瞭解,對商業房貸客戶來說,根據央行此次發佈的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表,5年以上貸款基準利率為6.15%,較此前的利率下降0.4個百分點,相當於此前利率打瞭9.4折。按照商業房貸100萬元,基準利率,按20年等額本息還款計算,降息前月供為7485.2元。此次降息後,月供將降至7251.12元,每月減負234.08元,全年可減負2808.96元,購房者的購房成本在降低。

2胎房貸 新銀行2胎房貸

??記者在采訪中發現,擔心房價上漲而恐慌入市的人不在少數。從近幾天售樓處和中介門店的情況來看,恐慌入市的態勢已然成型。

??□案例

??灩瀾新宸長橋墅日銷5億

??作為央行降息之後的首個開盤項目,灩瀾新宸長橋墅首次開盤便實現日光,銷售額達到5億元。據瞭解該項目在開盤前推出瞭首付一成的優惠活動,首付88萬即可買400平米的龍湖別墅。

??“項目開盤正值央行在2008年之後的第三次降息,央行降息給瞭市場一針強心劑,降息對消費和投資的刺激作用預計會在3-6個月之內顯現。”項目相關人士表示,灩瀾新宸長橋墅11月22日首期開盤,產品為使用面積350-410平米聯排別墅,蓄客僅3周,到訪百餘組客戶,首期售罄認購5億。

??據悉,11月16-23日7天,購房人可通過新浪樂居PC端、移動端兩個線上報名通道報名參與成為預售客戶,享受長橋墅限時推出的首付一成優惠,以該項目一套房源880萬起總價計算,相當於88萬買400平米龍湖別墅。除瞭實打實的現金優惠,所有成功參與預售的客戶還將享受龍湖送出的其他活動福利,成為長橋墅首批VIP客戶,享受長橋墅後續所有活動的優先參與權,還有每日感恩獎、砸金蛋大獎等豐厚獎品。

??東亞印象臺湖成交量增兩成

??降息對樓市的提振作用較為明顯,記者從東亞印象臺湖獲悉,降息政策出臺後的三天時間裡,其來電增加22%,來訪增加瞭18%以上,成交量相比前一周也增加瞭20%。

??據記者瞭解,東亞印象臺湖位於臺湖新城核心區,二期住宅19800元/平米起,首付僅14萬起,主力戶型63—78兩代償2胎借款缺錢急用哪裡借錢居、三居,臨近幼兒園、小學、中學等教育配套,距離環球主題公園10分鐘車程,交通較為便捷。

??“此次降息,相當於在原基準利率基礎上打9.4折,降息後100萬貸款,30年期,總利息將減少5萬-6萬,對剛需和改善人群是極大利好,加上此前9·30新政、公積金貸款新政等疊加效應,樓市有望升溫。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬表示。

??另據賈玉鵬介紹,東亞旗下的其他項目,如東亞尚品臺湖、五環國際、華欣灣、朗悅居、首航國際等,近期的來電來訪都大幅增加,此前觀望的購房者在緊急入市,樓市“暖冬”成大概率事件。

??朝北8080二期開盤銷售百餘套

??11月23日,位於朝陽北路的朝北8080二期新品熱銷百餘套。朝北8080為紫石地產的重點產品,項目為7層電梯建築,30-107平米多功能精裝空間。項目一期曾以熱銷4億開盤,11月23日,朝北8080二期新品開盤,上午10點30分,正式選房拉開帷幕,場面火爆,短短1個小時,熱銷百餘套。

??項目位於朝陽北路延長線,緊鄰地鐵6號線物資學院站。周邊擁有密集公路路網,便捷交通。項目總建築面積約11萬平方米。朝北8080毗鄰橫穿整個北京城的地鐵6號線,常營、朝青、CBD三重繁華商圈可享,三裡屯、朝陽大悅城、龍湖長楹天街購物中心已經成為年輕人集餐飲、娛樂、購物為一體的時尚聚集地。

??□分析

??同策咨詢研究部總監張宏偉

??短期利好長期利空

??這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策後,房地產再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側面反映出另外一個問題:央行越降息,地方政府越“救市”,說明當前市場形勢依然相當嚴峻,盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,但是,一波行情之後壓力會更大,尤其是對於大多數二線、三四線城市來講,庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。因此,一定意義上來看,央行降息意味著對樓市“短期利好,長期利空”,並且也很難避免長期利空的發生。對於樓市來講,在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情,短期內來看,樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市來講會出現小幅漲價的現象。

??亞豪機構市場總監郭毅

??降息不足以支撐房價快速提升

??雖然近幾個月政策層面頻傳利好,對北京樓市交易量也起到瞭一定的提振,但北京過高的房價基數成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉向實際出手的原因,因此降息前,市場回暖主要集中在前期降價充分的局部區域以及9·30政策傾斜的局部人群上,房企在庫存壓力未得到消化的前提下,沒有旺盛成交的支撐,短期內不敢貿然提價,而是采取各種營銷手段,培育剛剛好轉的購房需求。預計年內北京在售項目售價有望止跌企穩,部分前期深幅降價的項目將會小幅回調定價,整體市場價格仍趨於穩定。


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大連市28座地鐵車站主體結構完工

  近日,在被稱為大連地鐵風險源之最的"青泥窪"暗渠下,地鐵隧道安全完成雙線掘進,友好廣場站與青泥窪橋站區間隧道雙線貫通。目前,大連地鐵全線已有21個區間隧道雙線貫通,28座車站主體結構完工。"青泥窪"暗渠為最大風險源

  由中建公司組織施工的友好廣場站至青泥窪橋站區間暗挖段,起於解放路,止於友好街,大致為東西走向。區間線路總長557米,區間設計包括礦山法區間隧道主體、泵房、人防段、迂回風道等土建工程,其間要穿過勝利地下購物長廊和"青泥窪"暗渠兩大安全風險源。

  據瞭解,"青泥窪"暗渠有百年歷史,其長流水的源頭起源於老鱉灣,最初隻是一條明溝,後來成為磚砌的暗渠。大連地鐵2號線要從"青泥窪"暗渠下穿過的位置位於相交於中山路的榮盛街地下,8米寬暗渠基礎底板距離隧道頂部僅為4.15米,給隧道掘進帶來瞭極大的風險。全國資深地鐵專傢現場勘測認為,此處是大連地鐵最大風險建融苗栗泰安建融源。施工中如果暗渠漏水,源源不絕的污水將湧入隧道和車站,後果相當嚴重。

  鋼管內灌水泥加固地層

  據施工方總工程師薑之明介紹,施工人員嚴格按照地鐵指揮部審定的專項施工方案操作,主要措施是強支護和弱爆破。施工方在暗渠下方的隧道上方鉆孔並打進22根長24米、直徑108毫米的鋼管,每根鋼管都均勻地鉆有孔洞,進行水泥註漿,加固地層。據統計,過暗渠共用鋼管總長達7600米,水泥註漿3600方。

  為減震,爆破前先在隧道上方掌子面鉆若幹個減震孔,實施弱爆破施工時,一個隧道斷面采用上下臺階法分別鉆爆,每放一炮,都是以毫秒級的時間差連續起爆瞭若幹炮,放炮時地下購物長廊內感覺不到震動。目前,友青區間隧道已雙線貫通,鉆爆施工期間,長500米的地下商街照常運行。

  相關進展

  21個區間隧道雙線貫通

  據悉,大連地鐵1、2號線一期工程正按計劃推進,全線共完成土石方開挖近1000萬立方米,鋼筋綁紮36萬噸,混凝土澆築超174萬立方米,防水鋪設超126萬平方米;全線49個區間,有21個區間隧道雙線貫通,總長55公裡的區間隧道已完成雙線進尺近44公裡;全線48座車站,有28座車站主體結構完工。

  全線6個鋪軌基地,有2個鋪軌基地開始瞭軌道鋪架,共完成單線軌道鋪架10公裡;全線9個風水電標段,有6個標段正在進行風水電設備安裝。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-23/07452462596.shtml

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三季度中國海外房產投資增25%

  中國海外房地產投資繼續大幅增長。仲量聯行最新數據顯示,截至2013年第三季度末,中國海外房地產投資同比上漲25%,交易額已突破50億美元,刷新瞭2012年全年40億美元的歷史最高紀錄。與中國國內房地產投資市場的17%季度環比增長相比,海外投資的大幅增長更為讓人矚目。

  中國房地產機構投資者海外投資的目的地總體仍然保持不變,表現最為活躍的市場為歐洲、美國、澳大利亞和新加坡。其中,中國房地產機構投資者在歐洲的交易額自2012年以來持續增長,2013年第三季度末已接近20億美元,同比上漲25%。

  仲量聯行全球資本市場部研究總監 David Green-Morgan指出:"過去三年間,歐洲地區一直是中國投資者最先關註的地區,其中大部分的房地產交易是在英國達成的。2013年,這種趨勢得以持續,但交易地范圍有所擴大,已遍及整個歐洲大陸,同時投資者對南歐和中歐地區的投資興趣也有所增加。但是,英國仍是整個歐洲地區最受投資者青睞的市場。"



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/08232502592.shtml

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住建部將全面復查國傢園林城市

  住房城鄉建設部將對2011年1月前獲得命名的國傢園林城市進行全面復查,城市公園內設置高檔餐館、會所等違規行為調查及整改情況是復查的重點之一。這是記者14日從住房城鄉建設部獲悉的。

  復查的主要內容還包括:城市綠地系統規劃實施、修編及城市綠線管理情況;近3年城市園林綠化建設管理情況和城市綠地及生態環境保護情況;節約型園林綠化建設、市政基礎設施建設運行和北方供暖地區住宅供熱計量改革的實施情況;城市園林綠化管理機構設置、職能職責和隊伍建設情況。

  復查結果將在住房城鄉建設部網站上予以公佈。復查合格的,保留"國傢園林城市"稱號;復查不合格的,限期整改;整改仍不合格的,將撤銷"國傢園林城市"稱號。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-15/08292647181.shtml嘉義竹崎建地貸款

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BOMA與亞太房協聯合引入商業地產運營最佳實踐

  北京, 2013年12月6日,BOMA中國與亞太房地產協會簽署瞭合作協議,雙方決定共同致力於在中國推廣國際最佳實踐,從而提升資產價值及投資者信心。BOMA中國推廣建築運營與管理、能源管理與環境管理的最佳實踐;亞太房地產協會推廣會計與財務報告標準、公司治理、估值與市場披露的最佳實踐。

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  引入國際最佳實踐,獲得全球金融界認可

  兩傢協會簽署協議相互承認各自標準,其目的在於為雙方會員打造一個更好的平臺,通過引入運營管理以及投融資最佳實踐,提升商業地產企業的資產運營管理以及投融資能力,讓全球金融界專業人士都認可會員的運營管理能力和融資相關能力,以促進企業會員資產的保值與增值。

  任何一個成熟的成功的商業地產企業都具備"開發"、"運營"和"融資"三種能力,並且任何一種都不能偏廢。目前,中國商業地產企業最為欠缺的就是"運營"與"融資"能力。兩大協會的合作,就是為中國的商業地產企業建立一套標準的從"運營管理"到"投融資"的國際綜合性標準,以提升中國會員企業的商業地產從開發到運營管理,再通過金融化其項目,在金融市場獲取更多利益--商業地產開發、運營、融資全流程的服務能力。

  不僅如此,兩大協會的合作,引入國際商業地產運營管理以及投融資的最佳實踐,也是想通過合作,為會員企業引入國際標準,為會員與國際商業地產基金、銀行、保險公司等專業機構對接與合作鋪墊好道路並為其雙方的合作做好"接口" 。

  BOMA中國與亞太房地產協會計劃共同開展眾多活動,包括制定盡職調查的最佳實踐指引。

  "房地產價值的來源於在其生命周期內的投資與財務決定、開發與資產管理;BOMA與亞太房地產協會完全在房地產生命周期內發揮功能。我非常高興、非常榮幸能夠見證這兩傢專業協會的合作,我也衷心希望這一合作能夠為我們的會員介紹更多更有吸引力的專業活動,並引領我們走向光明美好的未來"-BOMA中國常務副主席David Chen說。

  亞太房地產協會主席Lim Swe Guan說:"亞太房地產協會很高興與BOMA中國達成合作。BOMA中國側重資產層次的最佳實踐,我們側重公司與財務層次的最佳實踐,這形成瞭一個自然統一體,能夠增強我們為機構投資者創造更有吸引力運營環境的努力。"



  嘉銘中心舉辦BOMA中國建築管理COE頒獎典禮

  2013年12月6日,中國首傢達到國際運營管理水平的寫字樓--北京嘉銘中心舉行BOMA中國建築管理COE認證頒獎典禮,來自跨國企業租戶、商業地產投融資專業人士50多人見證瞭頒獎典禮。





BOMA中國手中接過BOMA中國建築管理COE認證獎牌和獎杯

  這是中國第一個能獲得全部五個COE的商業地產項目。標志著中國的商業地產行業是有專業能力和機會向國際標準水平邁進。對於嘉銘中心的運營管理團隊而言,能獲得國際標準認可,是證明他們的管理能力可以達到帝國大廈、希爾斯大廈等北美知名大廈一樣的運營管理水平。



  嘉銘中心運營管理水平達到國際標準不僅僅是運營團隊運營管理效率的提高,更能減少項目運行成本,為客戶提供更加高質量的服務,以留住和吸引更優質的客戶。獲得BOMA中國建築管理COE認證也為嘉銘中心吸引國際投資與國際合作、增強融資能力打下堅實的基礎。



  嘉銘中心的管理團隊並沒有在得到卓越證書後而放松工作,其運營管理團隊準備再為嘉銘中心申請參加BOMA國際2014年TOBY大獎作進一步努力。TOBY大獎是The Outstanding Building of The Year的簡稱,是BOMA國際15個國際分會分別選送最頂級運營管理的寫字樓參與全球競爭的最大盛事。也可以說是全球寫字樓最頂級的獎項,相當於寫字樓屆的奧斯卡大獎。每年100多頂級寫字樓參與競爭14類獎項,每一類別獎項僅一個項目獲獎。獲得TOBY不僅僅是業主、開發商、投資商的經營榮譽,更是印證項目管理團隊在國際運營管理水平得到國際同行的認同,這才是管理團隊最大榮譽。

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  關於BOMA中國

  國際建築業主與管理者協會成立於1907年,是93個BOMA美國協會、BOMA加拿大及其11個地區協會,及13個BOMA國際協會的聯盟。BOMA國際的17,500多傢成員在全球擁有並管理超過100億平方英尺商業房地產。BOMA的使命是通過倡導、教育、研究、認證標準和信息來提升商業房地產行業的人力資產、智力資產、實物資產的價值。

  BOMA是建築管理與運營、開發、租賃、建築運營費用、能源消耗模式、地方與國傢建築準則、立法、入住統計、技術開發及其它行業趨勢的主要信息來源。

  BOMA的成員為建築所有人、經理、開發商、租賃專業人士、公司設施經理、資產經理、商業房地產運營所需產品與服務提供商。

  要獲取BOMA中國的更多信息,請訪問www.bomachina.org

  關於亞太房地產協會

  亞太房地產協會是一傢非盈利行業協會,代表亞太地區房地產資產類別並推動其發展。它是房地產行業資本供應商與用戶的行業團體。

  它的成員包括房地產公司、上市房地產信托、未上市房地產基金、投資經理、投資銀行、房地產證券基金經理、機構投資者、房地產顧問、公司顧問、股票經紀人、投資顧問、大學。

  亞太房地產協會在教育與信息傳播上的成就,及對整體房地產運營環境改善的側重,使其影響不斷擴大,成為該地區行業內的主要代表團體。尤其是,它積極推動完善上市房地產信托基金監管制度,成果已延伸超越現有的市場范疇,為其他亞洲國傢新興市場的崛起鋪平瞭道路。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/13532530204.shtml

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北京新房成交量連降4周 市場需求走弱拉長蓄客期

??每經記者 王傑

??北京美聯物業的統計數據顯示,北京全市新房成交量已經連續4周呈現出下降趨勢,成交量從2014年末每周成交6551套(12月15日~21日)連續下降4周,在剛剛過去的一周時間 (1月12日~18日)裡,全市新房成交量僅有1955套,相較去年末的6551套/周的高點,下降幅度達到瞭70.16%。

??【相關報道】: ?? ??

??一線城市暫不會全面退出限購 住房需求將上位土融雲林大埤土融

??36傢房企發佈年報預警 近五成房企凈利下滑

??對於成交下滑的原因,北京美聯市場研究部張磊認為,2014年末自住型商品房集中簽約,推高瞭新房成交量,進入今年後,自住型商品房項目成交所占比重有所下滑;而商品房供應量大幅度下滑也影響瞭成交。

??亞豪機構副總經理高珊分析,由於樓市供過於求的基本面短期內並未得到實質性改變,由政策所帶來的利好效應經過短期爆發後,影響力開始減弱,隨著春節臨近,購房客群對樓市關註度下降,也促使1月份樓市進入疲軟期,造成成交量的下滑。

??根據上海易居房地產研究院的庫存報告數據,北京在2014年的去庫存呈現瞭一個倒U型的態勢。在1月份新建商品住宅去庫存速度為7個月,到瞭9月份則攀升到16個月。不過到瞭四季度,北京樓市呈現瞭復蘇的良好態勢,在年底的去庫存速度為11個月。

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??對此,上海易居研究院研究員嚴躍進表示,在四季度,北京樓市無論是成交還是去庫存的指標,總體上都反映瞭購房者此前壓抑的需求在積極釋放。

??此外,亞豪機構數據統計顯示,上周(1月12日~18日)北京共有2個項目開盤,兩個項目累計供應66套房源,環比此前一周的供量,降幅高達95%。

??高姍分析,進入1月,隨著春節臨近,樓市在假期因素影響下進入盤整狀況,市場需求走弱導致項目蓄客期拉長,市場供應也隨之同步萎縮,部分樓盤將入市節點推遲到春節後,1月北京樓市供應因此出現短暫“空窗期”。

??嚴躍進在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,北京樓市此前成交行情較好,所以在某種程度上透支瞭2015年初的購房需求。另外,這樣一個透支過程中,信貸資源也補給不及時,所以很多人采取瞭組合信貸的按揭方式。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/07545963090845061394458.shtml

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/11272754399.shtml

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國土部將建立征地信息查詢制度



  國土資源部消息,就維護被征地農民權益,國土資源部耕地保護司司長嚴之堯強調,探索構建兼顧效率和公平、適應我國國情和經濟社會發展階段的新型征地制度,是國土資源部的一項重要任務。下一步開展征地制度改革試點,目的在於使征地范圍得到合理的縮小、土地征收程序更加規范、被征地農民生活水平得到有效提高,國傢、集體、個人利益協調同步增長。

  具體講,一是界定征地范圍、明確操作程序,以縮小征汽車借錢地范圍;

  二是嚴格征地程序,包括建立擬定征地補償和安置方案的制度、建立征地報批前協商房貸二胎是什麼利率多少免費諮詢試算制度、建立征地社會穩定風險評估制度、健全征地爭議調處裁決機制、建立征地信息查詢制度,保障被征地農民知情權、參與權、監督權等;

  三是完善合理、規范、多元的保障機制,包括完善征地補償辦法、探索多種安置途徑、規范農民住房的補償方式、健全完善被征地農民社會保障制度;

  四是研究土地增值收益合理分配機制,包括合理調整提高補償標準,規范土地增值收益的用途,如將一定比例土地增值收益用於被征地農民社會保障、就業培訓支出等,並建立稅費調節機制。

  "總之,要讓廣大群眾'現實生活有提高、長遠生計有保障'、讓農民成為城鎮化建設的積極參與者和真正受益者。"嚴之堯說。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08253950939.shtml

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一劑降息針 惹2成網友加快購房步伐

??新浪樂居訊(編輯

易丹)
“央媽”羊年一開年便送瞭降息大禮,這無疑是房奴的福音。“房奴”們奔走相告,開發商高喊給力。關乎房價、貸款額度、購房計劃…,種種大猜測不斷傳出,房地產界似乎一掃往日的陰霾。

??如今,降息已逾半月,長沙樓市到底受到瞭怎樣的影響?對此,新浪樂居針對網友做瞭一個調查,2成網友認為,降息後,會加快購房計劃。

??百萬房貸每月省144塊 2成網友表示加速購房計劃

??2月28日晚,央行宣佈,自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25%。根據降息後的利率計算,長沙公積金和商業貸款均有不同程度的下調。如商業房貸100萬元,按照20年等額本息還款計算,此次降息後,月供將降至7106.74

元,每月減負144.38元,共計少還34二胎貸款率利650.05元。

??這對於房奴來說,每月可以節省下近百元的月供,對於準備購房的人來說,也節省瞭利息支出。

根據樂居受訪者調查結果顯示,49.1%的受訪者表示並不會影響其購房計劃,19.8%的網友則明確表示會加快購房計劃,因此此次降息對於降低購房成本有著積極作用。此外,31.1%網友表示比預期更不好。

??業內人士表示,此次降息並不會產生立竿見影的效果,並且目前整體市場偏低迷,也加劇瞭購房者的觀望情緒,並且預測後期或將還有可能繼續降息。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/14255982033557017913474.shtml

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北京首套房認定以購房記錄為準 租房取公積金無礙

  "沒有公積金提取記錄、沒有貸款記錄、名下沒房,滿足這3樣才能按首套申請公積金貸款,那原來拿著租房發票提取過公積金的怎麼辦?"面對這樣的問題,北京住房公積金管理中心相關工作人員昨日回復稱,認定繳存職工所購買的是不是首套房,是以"購房提取記錄"為準,通過其他合法方式提取過公積金的,均不算在內。這也就是說,如果曾以租房名義提取過公積金,再購房時仍算首套。

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北京:嚴格執行公積金認房又認貸

公積金貸款明確月工資標準:月薪14016一半需還貸

 租房提公積金無礙"首套"認定

  公積金貸款新政一出,在網絡上頓時引發瞭很多網民的疑問。微博 中,"女巫Tina"、"matthewzx"、"小青"、"肉肉他娘"等註冊地顯示為北京的網友紛紛發出疑問,不知"無提取記錄"方被認定為購買首套房的規則裡,是否認定租房人拿著租房合同、發票提取過公積金也算二套房。

  "其實市民仔細看看文件就會發現,文件規定的是沒有住房公積金購房提取記錄,這意味著如果以租房、房屋大修翻建等名義提取公積金,並不計算在內,買房時仍舊可以按照首套房標準申請公積金貸款。"北京公積金中心相關工作人員說,文件中的原文為"通過市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他盡責調查,查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的",可以按照首套房申請公積金。

  如果以房屋大修、翻建等名義提取過公積金,是否意味著繳存人名下一定有房,如今申請貸款時不能按照首套房享受低首付和利率優惠瞭呢?對於記者的問題,這位工作人員回復稱,目前本市以翻建、大修名義申請提取公積金的人極少,這幾年幾乎沒有過這樣的案例。

  "此前規定可以用翻建、大修的名義提取公積金,是為瞭照顧一些住在老平房院落中的繳存職工。老房子維修、翻建都要不少錢,因此開辟這樣一條通道方便市民提取。"這位工作人員說。記者從市住建委獲悉,所謂"無住房記錄",其實就是申請人及傢庭名下沒有住宅,權屬信息查詢系統中沒有租戶的記錄,也不存在如果以租房名義提取過公積金,就要被記入住房記錄的說法。

二胎借款契約任何問題免費諮詢 收入突降可申請下調月供

  為瞭讓市民對公積金貸款新政中的名詞瞭解得更為詳細,北京住房公積金管理中心昨日也正式發佈通知,其中顯示,"基本生活費"標準為每月不低於980元,"職工月平均工資"為4672元。

  在新政中,要求計算貸款申請人的貸款額度時,借款申請人每月償還貸款後,保留的人均生活費不得低於北京市的基本生活費標準。公積金中心相關負責人表示,本市還將適時根據基本生活費標準變化,調整借款申請人每月須保留的生活費。

  新政中還有一條顯示為,如果借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,其月還款額原則上應不低於其月收入的50%。該位負責人表示,根據市人力社保局、市統計局下發的通知,2011年度全市職工月平均工資為4672元。公積金系統中也照此標準認定。

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  對於借款申請人的月收入如何確定,這位負責人說,月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定,比如個人月繳存額為1200元的,按照12%的繳存比例,其月收入則為1萬元。而離退休職工則采用單位收入證明方式確定月收入。這位負責人表示,將適時根據北京市職工月平均工資標準變化情況調整相關數據標準。如果借款申請人在借款期間出現收入降低、生活困難等情況,經公積金管理中心批準後可以下調月還款額,但不得低於貸款月最低還款額。

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民間二胎流程

  全市1201套住宅趕上新政



  8日凌晨,本市購房資格審核和網簽系統終於恢復。昨天市住建委公佈數據顯示,8日當天,全市期房住宅簽約套數398套,現房住宅簽約套數172套,存量房住宅簽約套數631套。這也就意味著,如果這些購房人再申請公積金或商業銀行貸款,都要按照新政執行,即二套房需繳納七成及以上首付款,利率浮動1.1倍。

  數據顯示,3月北京純商品住宅新房網簽量達10734套,日均為346套。但從3月31日到4月7日期間積攢的網簽量,到8日隻反映出瞭570套一手商品房網簽量,相比大幅降低。

  昨日二手住宅的網簽量僅有631套,被業內人士稱為"大大低於預期"。此前,偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉曾經預測網簽暫停8天內二手房網簽量不會超過2000套,但這低於預期三分之二的網簽量還是讓人大跌眼鏡。

  鏈傢地產市場研究部分析師張旭認為,二手房個稅雖然出臺瞭規定,但一些具體標準和操作尚未明確,在個稅具備征收標準明確之前,市場觀望情緒仍難以減輕,成交量在短時間內不會明顯回升,與新政之前相比,需求出現明顯回落。預計4月下旬,各類房源具體如何征收才會逐漸清晰。

  (北京日報)

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內容來自sina新聞

前兩月土地出讓收入降3成 地方官直言財政緊張

??昨日(3月16日)財政部發佈數據顯示,今年前2月全國一般公共預算收入25717億元,同比增長3.2%;考慮部分政府性基金轉列一般公共預算

影響,同口徑增長1.7%。其中,中央一般公共預算收入11575億元,下降1.7%,同口徑下降1.8%。地方本級一般公共預算收入14142億元,增

長7.5%,同口徑增長4.7%。

??受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下降36.2%。有地方財政系統人士向《每日經濟新聞》記者表示,未來財政收支的矛盾或將更加突出,需要進一步開源節流。

??多項數據受樓市拖累

??財政部數據顯示,國內增值稅5357億元,國內消費稅2027億元,增幅均隻有2%的水平。其中,像增值稅增幅下降主要受工業生產者出廠價格降幅擴大以及營改增增加進項稅抵扣等因素的影響。

??由於受房地產調整的影響,與房地產有關的稅種均大幅下滑,其中,像房地產營業稅965億元,下降1.6%。

??企業所得稅5260億元,同比增長10%。其中工業企業所得稅1606億元,下降3.3%;金融業企業所得稅1239億元,增長33.7%;房地產企業所得稅572億元,增長8.2%。

??受近期股市成交額的增長,證券交易印花稅274億元,同比增長2.6倍。

??在地方其他稅種收入中,契稅543億元,同比下降12.5%;土地增值稅600億元,同比下降8.7%;耕地占用稅156億元,同比下降19.7%;城鎮土地使用稅325億元,同比增長21.1%。

??全國政府性基金收入同樣受房地產市場影響,土地出讓金收入出現大幅下滑,其中,全國政府性基金收入5756億元比去年同期下降33.7%,地方

本級政府性基金收入5150億元下降36.2%。財政部稱,主要是受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下

降36.2%。

??在非稅收收入方面,前2月非稅收入3355億元,比上年同期增長22.7%,其中,中央非稅收入增長3.5%,同口徑增長0.1%;地方非稅收入增長25.6%,同口徑增長9%。

??中國法學會財稅法學研究會會長、北京大學財經法研究中心主任劉劍文教授向《每日經濟新聞》記者表示,部分地區的非稅收入快速增長,不排除存在亂收費和亂攤派的因素,另一部分原因在於屬於國有資源(資產)有償使用收入的土地出讓金近年來膨脹過快。

??支出主要用在民生領域

??在全國財政收入大幅減少的同時,財政支出不減反增,今年前2月累計,全國一般公共預算支出18865億元,比去年同期增長10.5%。其中,中

央一般公共預算本級支出3215億元,增長21.4%,同口徑增長21%,主要是加快瞭部分重點支出撥付進度;地方一般公共預算支出15650億元,增長

8.5%,同口徑增長7.3%。

??兩會期間,全國人大代表、山東財政廳廳長於國安在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說,目前財政收入比貸款利息較緊張,而支出又是剛性,剛性支出大多是用在民生項目,民生支出下不來,而且支出的標準會不斷提高的,在財政收入減緩的情況下,收支壓力比較大。

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??從財政部公佈的具體數據來看,財政支出主要用在民生領域,而且增幅比較大。其中像教育支出2915億元,增長14.5%;社會保障和就業支出3310億元,增長15.6%;住房保障支出393億元,增長21.2%。

??於國安說,現在財政支出不減,隻能一方面開源節流,一方面還要靠發展,“財政與經濟增長相關,經濟發展是基礎,中央對經濟形勢做研究,出臺政策措施,穩定經濟增長,也可以穩住財政收入,另一方面,地方要減少公用事情性開支以及行政事業性經費開支等。”

??財政部稱,在財政收支矛盾十分突出的情況下,財政部門認真落實積極的財政政策,優化支出結構,盤活財政存量,用好財政增量,保障民生等重點支出需要。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-17/09155983404964767395752.shtml

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