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內容來自sina新聞

住宅工業化高成本嚇跑房企 行業亟待政策扶持

  目前中國的建築業仍然是一個勞動密集型、粗放式經營的行業,還在依靠大量的人力來完成建築施工。

  住宅工業化以其工期短、人工少、能耗低等優點被認為將是建築業的朝陽產業,已經有諸如萬科、遠大住工等先驅企業尋求突破,用業內人士的話說就是"行業預期不錯"。但由於成本較高、無行業標準、生產規模較小等原因,這個產業遲遲難以撬動,因而行業對政策扶持充滿期待。

  "理想很豐滿,現實很骨感"這句話用在目前國內住宅工業化身上再貼切不過。

  盡管業內普遍認同"住宅工業化是未來建築產業趨勢",但最近證券時報記者采訪的多傢一線房企對住宅工業化均處於觀望中,稱短期不會采取工業化方式建設項目。而其中最重要的理由是住宅工業化屬制造業范疇,在構件沒有規模化生產、工業化住宅建設沒有大規模推開之前,其成本將遠遠高於現有的建築模式。

  龍頭房企萬科是住宅工業化的力行者。2012年,萬科工業化住宅項目的新開工面積為272萬平方米,其全年新開工面積為1433萬平方米,也就是說,萬科去年住宅工業化率為18.9%。萬科董事長王石去年曾在公開場合表示,萬科住宅工業化將在兩年內完成。不民間二胎借款利率貸款全省皆可處理過,主流產品工業化率兩年內從18.9%提升至100%,不少業內人士認為這幾乎不可能完成。

 朝陽行業

  談及住宅工業化,不得不提及遠大住工。在國內,遠大住工是住宅工業化的最早先驅。

  王石2007年底曾透露,至2012年底公司工業化率將提高至50%。而在2008年時,遠大住工的住宅工業化率已經達到85%。

  "從國外的經驗來看,住宅工業化未來必定是建築產業的趨勢。"一位曾在遠大住工任職高管的人士告訴記者。

  不過在他看來,"住宅工業化並非房地產業范疇,它其實是屬於制造業。"遠大住工盡管在國內已經具備成熟的住宅工業化制造技術,但兩年前謀求上市未果,其中重要原因之一,便是住宅工業化目前難在國內形成規模。

  作為國內住宅工業化先驅,萬科工業化率的現狀也透露出這個行業目前的尷尬。

  在2012年年報中,萬科首次將"住宅工業化"放在經營策略首位,其住宅工業化由裝修房、工廠化和綠色建築共同組成。

  盡管萬科非常重視自身的住宅工業化戰略,但記者采訪的多位券商地產分析師均表示,目前並未對住宅工業化進行深入研究,因為現階段住宅工業化隻是一個概念,對公司業績影響不是很大。

  其實,所謂住宅工業化,即標準化、批量化生產樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件,將部件運輸到項目現場後拼裝組建成整體住宅。簡而言之,蓋房猶如"搭積木"。

  據遠大住工一位內部人士介紹,以1~8層的小高層住宅為例,使用工業化的生產方式,可提高生產效率40%~55%,提高設備周轉率60%,還能最大程度地節省能源,改善結構精度,減少滲漏、墻體開裂等質量通病。

  事實上,住宅工業化最核心優勢有兩點,首先是降低人工成本,其次是縮短工期。"以國外成熟案例來看,例如以傳統澆灌方式建樓需要1000名建築工人,如果采用工業化方式運作,可能隻需要400人左右即可。"上述人士告訴記者。他坦言,對於房企最看重的建築周期,在采用工業化運作後,基本上可以縮短40%~50%。

  目前,在國內如萬科、遠大住工、瑞安房地產等公司都在開展住宅工業化技術探索,而且在住宅工業化的路上已經走瞭十幾年。萬科自1999年開始探索工業化生產模式。2007年,萬科住宅工業化研究基地落成,並獲批成為"國傢住宅工業化基地",開始瞭技術成果向實踐轉化的推廣應用階段。

  而遠大住工則早在1996年,便開啟瞭住宅工業化之路,最初遠大住工基本從日本、德國方面引進建築體系。作為國內首傢綜合性的住宅整體解決方案制造商,遠大住工在長沙、沈陽等十餘個城市共擁有8傢住宅工業化工廠。

  成本不降反升

  住宅工業化最大的優勢之一是降低成本,但記者瞭解到,在國內推行住宅工業化項目的房企成本卻不降反升。

  從衡量住宅工業化水平的指標--預制率(即實現預制建築構件數量與總建築構件數量的比率)來看,2007年萬科住宅工業化技術在上海第一次運用,預制率30%,到2012年,萬科南京上坊保障房項目預制率超75%。不過,從公開信息來看,目前萬科住宅工業化項目的預制率從11%到75%不等。

  據上述遠大住工內部人士稱,正常來說,像日本這種住宅產業體系完善的國傢,預制率越高,平均成本越低。"不過,在國內,按現階段的產業鏈情況,預制率越高,成本則越高。"

  據悉,萬科中糧假日風景項目B3、B4號樓便采取瞭住宅工業化方式運作。不過,這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工業化原本是為瞭壓縮成本,而目前國內項目成本卻不降反升。

  上述遠大住工人士坦言,相對於工業化設備和建築材料而言,國內人工成本更為便宜,而工業化恰好對設備材料要求較高。他舉例稱,例如PC(預制混凝土)外墻模具是可以反復使用,但如果生產規模不大,所生產的PC外墻攤薄下來的成本就會更高。"簡單來講,如果建築構件難以形成規模化生產,加上額外的研發費用、運輸費用,項目總體成本並不低。"

  萬科執行副總裁王文金此前也曾公開表示,住宅工業化在國內尚屬於發展培育階段,其材料采購成本、所需技術人員人工還相對較高,在目前較小的規模下總體成本高於傳統施工方式。據統計,日本建築人工費基本上占到建築成本的50%左右,香港的比例則為30%~40%,而國內僅占16%~17%。

  "住宅工業屬於制造業范疇,目前國內還沒有哪一傢房地產公司擁有真正的建築構件生產線。"前述曾工作於遠大住工的人士稱。而萬科方面也印證瞭該人士所言,據悉,萬科在過去的住宅工業化項目中,都是與各地的構件廠合作,采購部件造房。

  北京市建築設計研究院第十設計所副所長樊則森告訴記者,包括萬科在內涉足住宅工業化的公司PC構件目前很難同時滿足規范、成本適當、節能、防止滲漏、預制率高和施工簡易6個方面要求。

  樊則森坦言,大部分工業化住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進行預制,主要受力結構仍采取現澆方式,預制率普遍在15%~30%之間。

  事實上,國內目前多數涉及住宅工業化的項目,與過去開發的樓盤,在施工程序上並無太大差異。隻是所謂的"住宅工業化"樓盤或項目中的某些建築構件,是采用OEM(俗稱貼牌生產)的方式從廠商處采購。在這個過程中,建築構件的采購價格被無形推高。

 行業期待政策扶持

  "房企實質上就是房地產資源整合方,即便是要采取工業化操作,也是選擇與建築承包方合作,而且要等到住宅工業化規范成熟後。"碧桂園一名高層人士告訴記者。

  在去年凈利潤率普遍下滑背景下,房企理應向往降低成本的渠道。然而,不少房企卻將這一極富前景的產業拒之門外。從住宅工業化目前現狀來看,也確實難以助房企降低成本一臂之力。產業難以撬動的癥結究竟在何處?

  AMT咨詢曾出具報告稱,中國住宅工業化時代的到來需要三個方面的前提條件:一是地產暴利模式的終結;二是政府的大力推動,其手段主要包括標準制定、技術認證、財政金融方面的經濟政策;三是人工成本、原材料等生產要素價格變動迫使住宅工業化提速。

  "目前國內做的並非真正意義上的工業化住宅,最主要的原因有兩方面,從行業內部來看,缺乏統一的行業指引標準,目前建築施工方所做的基本都是迎合傳統建築標準。"前述曾工作於遠大住工的高層人士告訴記者。

  在他看來,缺乏配套鼓勵政策同樣制約行業發展,僅僅依靠萬科、遠大住工等公司單獨推動住宅工業化很難奏效,"住宅工業化缺二胎房貸利息怎麼貸款比較會過件乏適合行業發展的外部環境。"他稱。

  據記者瞭解,PC構件作為工業產品進入施工方,不但沒有減免稅扶持,反而存在增稅環節。目前,預制構件出廠,按照17%的稅率征收增值稅,再加上構件蒸養、運輸,PC構件因生產、施工、構造要求增加鋼材用量,構件的"身價"已經不菲。

  "國傢目前僅僅是鼓勵,並沒有具體獎勵措施,這導致很多民企在參與生產工業化構件的過程中舉步維艱。"樊則森告訴記者。他認為,這不僅僅限制預制構件生產,還制約瞭大型企業的發展。

  盡管住宅工業化受到內外因素制約,但在記者采訪的多位業內人士眼裡,一旦行業標準制定,再配合鼓勵政策,住宅工業化規模迅速擴張是水到渠成的事。而隨著工業化施工規模擴大,采購成本和技術人工將逐步降低,工業化工期短、人工少、能耗低等優點將得到體現。

  事實上,官方早在幾年前便給出行業預期。

  上海方面稱,將於未來兩年內實現本市裝配整體式住宅面積占住宅開工總量的20%左右。北京提出在"十二五"期間,以保障性住房為重點,到2015年工業化建造方式的住宅達到當年開工建築面積的30%以上。雖然國傢還沒有統一的標準規范,不過北京、上海、江蘇、深圳相繼出臺瞭一些設計、施工驗收規范。

  目前,涉足住宅工業化的公司已經嘗試在保障房領域尋求突破。2012年萬科在12個城市投入保障房項目30個,自2006年萬科參與保障房建設以來累計為社會提供447萬平方米住房,其中部分保障房便采用瞭工業化形式。據遠大住工內部人士透露,他們目前主要爭取的也是保障房等政府客戶。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/00333227582.shtml
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