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內容來自sina新聞

直接融資大時代 金融改革中一個大方向

  "除貸款外，房企一定要多關註直接融資， 因為這會成為改善房地產企業資金需求的重要工具。直接融資是下一步金融改革中一個大方向，是未來房地產發展新趨勢裡面的一個重要特點。"住建部政策研究中心主任秦虹說。

  無論你是否願意，房地產直接融資的時代已悄然來臨。據央行數據，2012年開發商自籌資金占比40.5%，該比例較2009年相比上漲瞭近十個點。所謂的自籌資金，新增部分中很大程度上就是房地產基金和房地產信托。截止到2012年年底，房地產信托的規模已高達6881億元，其中純股權投資占比僅為8%，多數是債權投資。而房地產基金呢？據高通智庫數據，目前房地產基金的規模約為400億，其中機會型基金占主要比重，增值型基金占比較小，55%的基金是獨立品牌的內資基金。

  政策松綁"緊箍咒"

  "未來要做大房地產就必須關註直接融資方式，關註新的金融行業細分領域的市場變化和投資需求。"高和資本董事長蘇鑫說。蘇鑫介紹，房地產直接融資的具體方式主要有：房地產信托、房地產基金和券商資管。受地產信貸緊縮政策影響，2012年房地產直接融資的占比快速上升，去年房地產信托餘額為6800億元，發展非常迅速，投資額比較大，但股權融資有一定局限性；房地產基金剛發展起來三五年時間，其中去年有1000億-2000億元，專業機構占比55%；另外，券商資管也發展迅速。

  隨著83號主席令等一系列的政策出臺，房地產金融的資金面的緊箍咒越來越寬松。尤其是信托牌照壟斷地位的打破，許多以前被視為雞肋台中后里建地貸款的項目重新走到臺前。如嘉實資本年初發行的"嘉實基金盛世美瀾園專項資產管理計劃"，1.4億元的優先級。一個在三線城市的別墅項目，而且還不滿足被視為鐵律的432原則。這種項目在信托面前往往吃閉門羹。那麼基金子公司為何敢出手呢？原因有很多，但最簡單的道理是基金子公司要想存活並發展，必須找到差異化競爭優勢。基金子公司的審批機制是事後報備，風控權限完全下放到各傢公司，加上證券客戶經歷瞭多年熊市，本身已有較強的風險承受能力，而且基金資管對於300萬以下不受人數限制，再者它也不用代扣代繳個稅。另一個近期的案例是嘉實資本與華夏幸福基業3月28日公佈的專項資產管理計劃，不超過30億元的投資，其中13.9億元進入註冊資本，16.1億元進入資本公積，期限為2年。

  地產企業"不差錢"

  "如果拿開發企業的投資額和融資額兩個數字進行比較，整體來看，目前是近10年來的最高水平。"住建部政策研究中心主任秦虹表示，這表明目前房地產企業並不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿"高價地"，顯示目前企業資金狀況比較好，開發企業的資本金、開發企業到位資金的增長速度，都是比較高的。

  盡管目前流動性較為寬松，秦虹仍然強調，今年社會流動性相當充裕，但未來，除貸款外，房企一定要多關註直接融資。因為，"這會成為改善房地產企業資金需求的重要工具。直接融資是下一步金融改革中一個大方向，是未來房地產發展新趨勢裡面的一個重要特點。"秦虹表示。

  進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托一改前幾年新增規模占信托總量比例下降的趨勢，出現明顯增長，房地產領域成為信托資金主要投資方向。

  數據顯示，2013年1月，房地產信托產品共發行76款，發行規模達224億元，位居發行規模首位。4月，房地產信托占比達33%，超過金融和基礎設施。在多個投資領域受到限制的背景下，房地產信托有望再次成為信托業務重點。

  民間資本"插一腳"

  "一方面，房地產業是資金密集行業，離不開資金的支持；另一方面，不斷加碼的房地產調控讓寬松、低成本、易於獲得的銀行貸款間接融資環境很難再現。因此，下一個維持房地產企業發展的支撐點是直接融資。"秦虹說。

  據分析，房地產調控常態化，寬松貨幣政策環境不再等因素，反而令房地產基金加速發展。數據顯示，自2008年到2010年之前，國內房地產私募基金發展較緩慢，僅有20多隻基金，100億元左右的市場規模。2010年房地產基金開始蓬勃發展，新募基金數41隻，募集規模164億元。2011年新募基金數97隻，募集規模712億元。2012年進入市場調整，新募基金63隻，涉及金額370億元。

  值得一提的是，今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務區拍出的第一塊土地，預示著房地產基金正加速吸引更多民間資本參與。盡管該地塊的成交金額不到10億元，但這一事件在一定程度上反映出晉商資本加速基金化的勢頭。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-1信託房屋貸款0/16382292853.shtml
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