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  北京商業經濟學會副秘書長賴陽向北京商報記者表示,動批體量巨大,不可能完全搬遷,將簡單低端批發、物流遷走,剩下的原地升級,向高端商務服務靠近,引進餐飲,帶動周邊的產業互動。"動批歷史悠久,很多商戶從動批開始做批發零售,後來發展到做品牌經銷商,但是動批的業態一直沒有升級提高,這些商戶就慢慢往商場和購物中心轉移。"賴陽認為,如果動批升級做品牌服裝,是有很大基礎的。

  盡管動批改成寫字樓具有地理位置的優厚條件,但在張傢鵬看來,動批一直以從事小商品批發為主,並不是傳統意義上的高端商圈,改成寫字樓轉型過大,且浪費瞭目前動批市場營造的商業氣氛。

  動物園批發市場一直是北京的一大傳統商圈,盡管其業態以批發為主,但每天仍有大量消費者慕名前來消費。業內認為,便捷的交通和動批此前聚集的人氣、商氣、財氣,被認為是籌建購物中心的一大優勢。北京市有百貨130餘傢,近年來,購物中心的數量也在急劇增長。但是資料顯示,目前購物中心多以東城、朝陽為主,城市以西的區域購物中心數量較為稀少,缺乏大體量的購物中心。

  動物園批發市場形成於上世紀80年代中期,最初起源於一批路邊服裝攤位,逐漸形成瞭東鼎、聚龍、天皓城、金開利德、世紀天樂等多傢大型服裝批發市場多足鼎立的局面。不過動批商圈的形成並沒有為當地區域的社區人群帶來便利,反而加重瞭周圍的交通和環境壓力。尤其是在2000年之後,住宅市場飛速發展,更加凸顯瞭社區商業配套的不足。

 猜想四:城市文化符號

  此外,相關資料顯示,近年來,受內地經濟增長放緩以及節儉風的盛行,企業對空間利用效率的提升,國內一線城市的租賃需求均有所減退。在此背景下,在動批現在的地盤開發寫字樓,一方面成本較高,另一方面也被認為風險太大,前景難以預估。

 猜想二:寫字樓

 猜想三:高檔住宅

  可行指數:★★★★☆

  業內認為,從目前北京市場對住宅的需求度來看,開發住宅或許成本較高,但是由於此地距市中心較近,交通便利,有毗鄰動物園等公共設備,開發如萬國城、棕櫚泉等高檔住宅,或將出現快速售空的場面。

  業內人士分析,動物園周邊社區多為老舊社區,現有的夫妻店基本滿足瞭區域需求,最需要引進的是精品超市。但是,在動物園批發市場的地段,出現新樓盤和高檔住宅的可能性極小。郭增利認為,從更大的區域范圍看,動批不需要大型商業,更需要社區商業,"以社會公共設施、福利設施,造福周邊居民",不過郭增利也坦言,這種收益比較漫長,對於決策者來說很難取舍。

  可行指數:★★★☆☆

動批重生的八大猜想

  不僅如此,據北京商報記者瞭解,動批商圈創造的GDP與政府在此地花費的管理費用不成正比。低稅收和高額的管理費用給政府帶來瞭巨大的經濟壓力,而與之相反,購物中心的GDP回報率則遠高於批發市場。針對於此,業內認為,在動物園批發市場開設購物中心,一方面可以將此前動批營造的商業氛圍聚集利用,另一方面也能為北京的GDP做出一定的貢獻。在調查中,北京商報記者發現,動批雖處於核心城區,但周邊以老舊小區為主,籌建購物中心及配套商業也能滿足周邊居民的生活所需。

  動物園批發市場搬遷後,南臨車公莊、三裡河等傳統國傢行政部門集聚地區,北望中關村科技高教區,加之處於交通動脈,既有地鐵2號線、4號線、13號線貫穿,也有北京北站與外界溝通,其優越的地理位置和商業配套成為企業總部集聚的良好條件。



  資料顯示,受國傢旅遊政策的影響,近年來國內的旅遊產業發展趨勢良好。今年一季度,多傢房企均宣佈進軍旅遊地產項目建設,市場需求旺盛,趁此熱度吸引旅遊地產開發商進入動批開發,或將能彌補北京北站住宿資源的不足。盡管受市場影響嚴重,高端餐飲開店計劃暫緩,但一些面向大眾消費群體的連鎖餐飲開店迅速。借助來動物園、天文館的大量本地及外地客群,開設適合全傢購物的傢庭式購物中心,不僅能有效利用現有資源,還能與凱德MALL形成有效互動。

  可行指數:★★★☆☆

新聞來源http://bj.hou房子二胎年息借貸增貸轉貸se.sina.com.cn/news/2014-04-30/11262712216.shtml

動物園批發市場

內容來自sina新聞

  開發成本過高被認為是改建住宅最大的瓶頸。北京商報記者在調查時發現,不同於其他商戶與市場的租賃關系,動批商鋪多為二房東轉租,其中的產權劃分相當復雜,不少商戶與市場之間甚至存在三房東、四房東的現象,這也為政府搬遷帶來巨大的賠償壓力。王永平認為,為瞭考慮賠償,政府或許會將成本與開發商共攤,相比於購物中心,高檔住宅或不利於成本的回收。

  猜想八:總部經濟

  可行指數:★★★★★

  目前北京已初步形成瞭"三大五小"總部經濟集聚區,其中"三大"是指北京商務中心區、中關村科技園區、北京金融街,"五小"是指東二環高端商務服務業發展帶、中關村科技園區電子城科技園、中關村科技園區豐臺園、北個人信貸比較利率二胎年息京天竺空港經濟開發區和國門商務區。

  北京商報記者發現,與動批商圈的繁榮形成鮮明落差的是,其社區商業的發展仍然以街邊夫妻店為主。以動批為中心的商業圈,除瞭位於西直門凱德MALL地下的BHG超市、華堂超市外,多數是小攤販提供餐飲和雜貨,連鎖門店較少。根據市商務委公佈的關於2014年商業流通發展項目申報工作的通知,支持發展社區商業便民服務連鎖門店、社區商業綜合體被放在發展社區商業的重中之重。

  中國商業地產聯盟副會長王永平認為,動批地處西城區和海淀區交界,近年來,兩區都在不斷的擴建金融街和中關村的商務辦公,動批搬遷之後,改建為商務寫字樓或將是兩區政府心之所向。

  猜想七:原地升級



  可行指數:★★★☆☆

  以現在的動物園批發市場為原點,向西依次是北京天文館、首都體育館、紫竹院公園;向東北是北京展覽館;向北是國傢圖書館,緊接著便是中關村附近的高校群。在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來,雖然西直門以西是以商務為主體的規劃,但從城市發展的長期角度考慮,動物園周邊集聚的展覽館、紫竹院等非常有北京特色文化,同時又有天文館、古生物博物館等科普教育場所,可以考慮建成有城市符號特征的文化路線。

  目前北京具有文化地標性質的區域分別有以藝術氣質聞名的798,以民俗為特色的前門大街,以老字號為主的九門小吃街,文藝青年聚集地南鑼鼓巷等等,不過在市商務委的規劃中,上述特色街區主要面向外來人口旅遊觀光,商業氛圍濃厚,人群密集。

  郭增利認為,動物園批發市場外遷,除瞭業態低級外,對交通造成的壓力也不容小視,而外遷後新的規劃則要規避這個問題。動物園附近的西直門立交橋曾被戲稱為"世界最大的迷宮",加之附近大大小小的批發市場及零散的配套商業,動物園商圈成瞭北京有名的人群密集場所,節假日期間,各路途經動物園的公交車經常以甩站不停車來避免混亂。

  在郭增利看來,建成以科普教育為主的城市文化符號地帶,可以最大限度的利用原有資源,也大大緩解瞭本地區原有的交通壓力。不過動物園批發市場所處的位置位於西二環、西三環之間,寸土寸金,如果規劃考慮以社會效益為先,則要面臨漫長的收益期。

  猜想五:高端商務中心

  可行指數:★★★☆☆

  與改建前的萬國城地區相比,動批所聚集的商業氛圍要遠高於東直門外地區。盡管籌建購物中心或將為交通帶來一定的壓力,但仍有專傢認為,配合西直門地區的凱德MALL,將動批與西直門聯動,形成規模效應,規劃成高端商務中心,將能充分利用此地的地域優勢。

  相比於北京其他各站的周邊設置,北京北站周邊一直缺乏配套酒店、餐飲及購物中心。商務部研究院消費經濟研究部副主任趙萍認為,隻有轉型高端商務中心,才能將此地的交通和地理位置價值最大化,創造與其地標同等價值的GDP。趙萍認為,動批搬遷的一大原因是,其占據著大量優質地段,創造的價值卻並不匹配。西城和海淀兩城區的發展均偏向商務,商業基礎好,因而結合此地的商業氛圍,升級現有產業,規劃成涵蓋高檔酒店、寫字樓及購物中心的商務圈配套。

  根據房地產服務營運商戴德梁行今年發佈的《全球寫字樓租務開支報告》顯示,亞太地區的寫字樓可利用空間有限,對於北京、上海等一線城市來說,在中心城區開發新的寫字樓幾乎被認為是天方夜譚。但隨著動批外遷等一系列方案的出臺,3-5年之後,西直門外、西北二環附近留出一片可重新規劃的土地。

 猜想六:社區商業

  北有中關村、南有金融街,再加上動批距西直門公交樞紐及北京火車北站距離較近,便捷的交通也被認為具有發展高端寫字樓得天獨厚的先決條件。

  不容忽視的是,新建購物中心或將為交通帶來壓力。據北京商報記者瞭解,目前動物園及西直門地區,因處於中心城區的交通樞紐,再加上西直門橋的路線較為復雜,使其一直難改交通阻塞的形象。RET睿意德執行董事張傢鵬認為,大型購物中心的修建仍將會給西直門地區的交通帶來壓力。此外,北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤稱,目前購物中心的同質化問題嚴重,如果不提前將購物中心的業態規劃好,盲目開業,短時間內將難以盤活。

 猜想一:購物中心

  市場上對於住宅的需求仍呈現出供不應求的局面。在中心城區住宅開發基本飽和的情況下,憑空出現的動批外遷,是否會讓住宅開發商們將目光聚集於此?

  高檔住宅市場現蕭條景象也被認為是動批改住宅的不利因素。據偉業我愛我傢市場研究院統計數據顯示,今年一季度,北京全市成交總價超千萬的新建商品住宅交易量為524套,比2013年四季度的771套減少247套,跌幅逾三成,比2013年一季度的660套也減少136套,跌幅逾兩成。

動物園服裝批發市場重生的八大猜想

  盡管動批搬遷後的整體規劃還未確定,不過基於原有的服裝業態進行升級改造的聲音已有傳出。西城區德勝科技園區方面曾表示,動批的未來發展路徑是以打造動物園服裝特色品牌、提升展覽路地區城市形象為主線,實現從商品檔次、經營業態、購物環境、交易方式的根本轉變,推動動物園周邊地區產業升級,比如在動物園地區建立服裝設計工作室、引進服裝設計名人、建模特行業工作室等,建設大型高端的服裝市場,提升檔次,把動物園地區打造成北京的服裝設計聚集地。

  今年3月,動物園批發市場中的世紀天樂大廈已經被光耀東方收購。世紀天樂大廈總建築面積8.4萬平方米,分A、B兩座,是目前動物園服裝批發市場人氣最旺的賣場之一,世紀天樂批發額占整個動批的60%左右。

  郭增利認為,原地升級仍以服裝為主線,進行品牌孵化和辦公,不違背片區發展規劃,落地也比較簡單。"但與大連、杭州、深圳等城市相比,北京的服裝產業並不是優勢產業。"在郭增利看來,動批具有得天獨厚的地理位置和成熟的商業配套,可以選擇的產業導向很多,但要綜合考慮城市發展的長期效益和短期經濟效益。

  動物園服裝批發市場(以下簡稱"動批")搬遷已成定局,但搬遷過後,這塊土地如何新生?北京商報記者從動批產權方、商業地產研究人士、相關政府部門等各個方面深入采訪,大膽猜測瞭動批重生的八大可能性。

  可行指數:★★☆☆☆

  可行指數:★★★★☆

  與動批位置相當,在東二環外也有一片因為市場拆遷改建的樓盤。據一位居住在附近的老居民介紹,如今的萬國城此前是一個早市,因為東直門商圈整體發展的需要,後改建為高檔住宅。萬國城moma的二手房均價在6萬-7萬元/平方米,在附近小區中算是較為搶手的資源。

  北京商報記者從市商務委瞭解到,去年全市各類一級總部企業1533傢,比上年增加瞭228傢。總部企業及在京下屬分支機構共實現增加值8655.4億元,占全市地區生產總值的48.4%,比上年提高1個百分點。北京總部企業以占全市0.4%的單位數、25%左右的就業人數、40%左右的能源消耗,創造瞭全市近半的增加值,實現瞭全市近六成的收入和稅收,已經成為推動首都經濟發展的重要力量。

  北京商報記者 邵藍潔 周雪昳/文 張笑嫣/攝 韓瑋/制圖

  2014北京商業地產投資意向調查:

  核心城區寫字樓空間用盡,一度成為北京等一線城市發展商業地產的一大難題。

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