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  盡管早就知道得不到想要的答案,8月28日中國建築(3.22, -0.01, -0.31%)(601668.SH)中期業績路演會上,還是有分析師問起關於中海地產和中建地產合並進展的問題。 在未有實質性結果可供公告之前,中國建築董秘孟慶禹選擇瞭迂回,"整合無非是三種方法、六種結果,至於哪一種方法更好,直到今天早晨,總公司黨組領導仍在開會討論中。"

"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會

  蘭德咨詢總裁宋延慶在一傢與中建地產背景相似的地產企業做顧問。他發現,類似的企業習慣用"生產型思維"來開發房地產,產品溢價能力不夠。相比之下,中海地產就更加市場化。萬科總裁鬱亮、保利高層不止一次提到,中海地產是其最在意的對手。

  本報記者獲悉,中國建築在全國范圍內已獲16個城市綜合建設項目,累計投資額達190億元。項目分佈在北京、重慶、長沙、鄭州、濟南、武漢、襄陽等城市。

  雖成立時間不長,中建地產的銷售額已經超過200億。但中海地產的領先是全方位的。截至2013年中報,中建地產的毛利率僅為26.2%,而中海地產2012年毛利率超過40%,並高出萬科10個百分點。

  中國建築董事長易軍公開表示,中海地產定位於內地城市及港澳地區專營高中檔精品住宅及商業地產,而中建地產主要業務定位是大眾精品住房和保障性住宅開發,這符合國傢的房地產業政策導向。

  根據中國建築集團整體上市的需要,2007年中建地產組建,代表中建股份負責經營管理全系統不含中海地產的房地產業務。中建系旗下所有房地產業務,除中海地產品牌以外的部分都納入中建地產。



中海地產力爭行業老大 中建地產猛攻城鎮化

  在戰略方向上也有所調整。"央企要有所為有所不為。所謂'為',就是要在高端領域與跨國公司進行競爭;所謂'不為',就是不要與中小民營企業爭奪中低端市場。"易軍說。據透露,集團領導親自給子公司做工作,令其放棄一些低端項目。



  城鎮化業務將是中國建築未來拓展的重中之重。"中國建築會努力和各級政府找到交集土融新北三重土融。"官慶表示。

  據中國建築總經理官慶透露,該公司上半年對城市綜合開發建設部門進行瞭實體化改造,官慶擔任組長,主抓這一業務。

  原則上,中建地產未來將不再新增從事純粹房地產開發業務。本報記者獨傢獲悉,未來中建地產將主攻"城鎮化",城市綜合開發業務將是其主要業務方向。因城市綜合開發所獲得的地產項目仍將留在中建地產中。

  今年7月,引起轟動的北京大興日光盤,日銷售額接近38億,其開發者便是中建地產。但2009年以30.5億獲得該地塊的中建地產,樓面價接近11000元/平方米。2013年7月一次性售出1462套房源時,其預售均價僅為24500元/平方米。中建地產在該地塊所獲得的利潤,顯然難以覆蓋土地重置成本。

  對於三、四線城市出現"空城"、"鬼城"風險,官慶表示將盡可能規避。"國資委也十分關註這一塊的風險。"官慶說。對進入城市,中國建築有嚴格的選擇標準。並且,二級公司沒有決策權,選擇怎樣的項目,都由集團決定。

  孟慶禹所指的三種方案是,母公司是否通過註入的方式換回股份,是否通過出售的方式換回現金,抑或是通過托管的方式讓中海地產收取費用。雖然涉及內部關聯交易,但孟稱操作手法會按照香港聯交所和上海證券交易所的規定執行。

  宋延慶評價說,1992年在香港上市的中海地產,比之內地房企,是最擅長反周期操作的公彰化房屋二胎司。比起萬科這樣"市場主義"導向的公司,中海地產更加註重"產品主義"導向。

  掘金城鎮化

內容來自sina新聞

  城市綜合開發業務也被視為是最能體現中國建築全產業鏈優勢的業務。中國建築目前是全國最大的綜合性工程承包企業,旗下分房屋建築、地產開發、基礎設施建設與投資、設計勘察、國際工程承包五大業務。

  但此前很長時期,這種全產業鏈優勢並未充分體現。舉例來說,中海地產在進行房地產項目開發時,在設計環節和施工環節都要進行市場化招標。"兄弟公司有時反而難以管理。"宋延慶說。而新型城鎮化的推進給全產業鏈公司提供瞭新的機遇。

  易軍在多個場合強調,中國建築既不是純粹的地產商,也要區別於純粹的建築商。中國建築除去海外的四項業務,其他如規劃設計、投資地產、基建、房建,都與中國的城鎮化進程密切相關。當地方融資平臺被收縮以後,地方政府需要新的建設模式。"我走訪瞭很多城市,大傢都非常歡迎這種模式。"易軍表示。

  此外,目前各地保障房建設多要求企業以配建、代建等形式承擔,尤其是相當一部分保障房隻租賃而不銷售,這意味著巨額資金長期持續的投入。而地方財政僅占極小比例,資金壓力普遍轉向企業,逐漸形成"以地換房"的模式。這對工程企業的資金實力提出瞭很高的要求,並出現瞭大量的BT(建設-轉讓)和BOT(建設-擁有-轉讓)建設模式。

  但這樣的定位難以適應市場變化。以保障房建設為例,北京大多數保障房以配建方式為主,而本地國企也在積極爭取保障房建設。中建地產無法體現其央企優勢,更無法持續獲得資源。中建地產和中海地產實際上也很難完全執行當初的定位。

  宋延慶認為,中海地產最大的優勢之一體現在融資成本上。僅2012年,中海在國內外合計融資高達296億港幣。2012年2月前後,中海合計發行7.5億美元5年期債券,息率僅為4.917%。2012年11月,中海地產推出7億美元10年期和3億美元30年期結構的美元債券,利息率分別為3.991%和5.364%,創造瞭內房股融資成本最低,期限最長的紀錄。

 "易"時代的地產航母

  如果整合完成,中海地產兩三年內超過萬科,並非不可能。如果再加上中海宏洋集團,整個中建系的地產銷售額很快就會超越萬科,成為中國地產新老大。2012年中海地產銷售額為1115.2億港元,萬科為1412億人民幣。

  但在中建內部人士看來,整合也意味著利益格局的重新劃分和人事調整。最受矚目的是57歲的孔慶平卸任中海地產董事局主席職務,由現任行政總裁郝建民接任。

  2010年易軍上任以後主導瞭中國建築的一系列改革。不僅是地產板塊,幾乎中國建築所有的業務板塊都在整合。過去,困擾中建8個工程局的是同業競爭的局面。整合就是將分散在二、三級子公司的專業業務,通過內部資源整合,打造成專業公司。例如鋼結構業務板塊,整合後的中建鋼結構公司有望在全國鋼結構產業中排名第一。

 多贏的整合?

  路演上,有分析師再度問起股權激勵的問題。對於一傢營業收入超過5000億元的企業,年報顯示,易軍的薪酬隻有106.9萬元,不及鬱亮薪酬十分之一。市場化的中海地產,其高管薪酬也以數百萬元計。中建系高管到其他企業任職後,薪酬也上漲數倍。前任中建五局總經理莫斌去碧桂園(02007.HK)任總裁後,不包括年終管理花紅,基本年薪達250萬。

  孟慶禹透露說,在未來10年的時間裡,中國建築會逐步進行股權激勵。

  8月5日,中國海外發展(00688.HK,下文簡稱中海地產)發佈的公告中稱,母公司中國建築擬將房地產事業部、中建地產及運營的房地產發展業務註入中海地產。一旦完成整合,萬科(000002.SZ)的老大地位或將不保,這是資本市場的第一反應。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/08513543404.shtml

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