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??黎文江:這樣的問題隻能由政府回答,其他人回答都是騙你的。

??鄧浩志:由於庫存不斷降低,成交量不斷放大,預計進入2015年二季度開始,廣州的房價會逐步上漲,三四季度上漲幅度會加速,其中郊區上漲幅度應該大於中心城區,而南沙作為有政策扶持的區域,其漲幅應該在全廣州位列第一。

??Q:看來限購是難取消瞭,那還會出臺其他政策嗎?

??Q:被斃真的很難受,話說今年會不會有更多的房企“倒下”?

??目前,規模房企都加大瞭對於房地產生態系統的佈局,但還隻是散點式的佈局,遠未達到體系化的程度。對很多大規模型房企來說,都將面臨較大的考驗,更不用說小型房企瞭。在這種背景下,會有不少企業因為跟不上轉型的節奏而倒下。

??世聯行集團市場研究部:預計2015年行業整體的調控將延續去年的主基調,貨幣政策將適度寬松;房企直接融資渠道會進一步放寬,將促使行業集中度提高。市場供需層面,省內主要城市已進入實質性去庫存階段,預計成交將整體維持高位水平,但局部市場依然存在進一步向下調整的風險。

??鄧浩志:房地產壟斷已經是一個事實,小房企的生存空間被壓縮是毫無疑問的,在白銀時代,可能會有一半的中小企業倒下,一般被大房企拿下,從而再次壯大自身規模。

??樓市信心將有所回復

??廣州會不會取消限購?昨日上午,廣州市市長陳建華在第十四屆人大五次會議上闡述政府工作報告,對此一字未提。近日,據南都記者抽樣調查發現,羊年,大部分人關心最多的仍是“房”事,房價還會漲嗎?羊年是買房時機嗎?……基於此,根據普通市民提出的問題,歸納總結為以下十點,並請業內專傢幫讀者解疑釋惑。

??中原地產市場研究中心:新常態下,行政幹預退出有助於行業自身調整,投資渠道拓寬亦會降低樓市的投資熱度。2015年,預計貨幣政策保持穩定、樓市信貸逐步松閘,樓市信心有所回復;城鎮化進程推進及傢庭裂變的加快,釋放更多的住房需求;以自住型為主的購房需求引導市場供求關系趨於合理,房價的增長動力不大,穩步去化將是主基調。

??鄧浩志:從中央到地方政府的口風來看,應該是以平穩為主。所以,成交量進一步提升的可能性並不大。因為,房地產黃金年代已經過去,大量需求被滿足,新增需求比較有限,很難再進一步擴大,除非有新增政策扶持。

??行業集中度將提高

??黎文江:需要住房的,任何時候都是買房時機。不過,去年不買房,一年又白忙。

??Q:我恐高,請問,今年一手房成交量還會走高嗎?

??3、限購:羊年放松有難度

??Q:都傳大半年瞭,廣州限購政策究竟會不會取消?

??1、房價:或再漲15%

??2、成交量:或上升20%

??Q:穿過大半個中國,鮮見房價不漲的城市,廣州今年會不會是“例外”?

??5、是否買房:不買房,一年又白忙

??曾英傑:難說。

??鄧浩志:一線城市由於人口增長速度快,如果放開限購,房價有可能面臨失控。所以一線城市應該會堅持限購,不放松。

??曾英傑:2015年房價總體仍然會有一定的漲幅。一來各種成本都在快速增加,通脹依然不低;二來2015年有比較多的豪宅項目入市,也會在一定程度上拉高均價。

??4、是否會出新政:難說

2015廣州樓市十問 放松限購?難!

??黎文江:由於剛性需求長期存在,2014年被壓制的樓市需求,在2015年會得到釋放。央行推出“認貸不認房”政策,之前買二套房七成首付,現在首付三成可以瞭,將會新增很多買二套房的改善型客戶。從2008-2009年和2012-2013年一手房成交量的大、小年歷史記錄來看,成交小年後會有大年,2015年一手房成交量將比2014年上升20%左右。

??黎文江:房地產的暴利階段已經結束,從人治走向法治,從行政幹預回歸市場,房地產從業者要主動拋棄輕松賺錢的投機心態,以開拓進取的積極心態看前景。現在開發商賺錢沒有那麼容易瞭,市場比較健康,競爭比較激烈,這種情況下,就得憑自己的本事,不能說回歸市場就變成白銀時代,應該還是黃金時代。

??8、房企:倒下難,被吞易

??鄧浩志:今年不會是地王年,但可能出新的地王。目前房企資金仍然比較緊張,進入2015年之後,很多土地仍然是底價成交。而目前一線城市房企的利潤已經偏低,企業拿地也會相對謹慎,所以今年即便有地王,也不會太多。

??Q:東西南北中,哪個板塊的房子更有升值潛力?

??鄧浩志:按上海自貿區的經驗,消息宣佈之後周邊房價上漲30%以上,南沙空間相對較大。畢竟國傢級新區和自貿區雙重利好重疊,從中央到地方政府都非常關註南沙的建設。所以有理由看好南沙樓市,盡管目前區域內庫存較多,但最近消化提速已經非常明顯。

??黎文江:建議從廣州東、南、北三個方向去買房。廣州城區向外拓展,借助地鐵的延伸將中心城區人口向外圍城區疏導的意向很明確,這將是廣州市長期的政策。建議置業者從廣州3個方向去買房:向南有南沙,隨著南沙確立成為國傢新區和廣東自貿區,升值空間可期,不過可能升值速度會慢些。向東是蘿崗、增城;向北有花都、從化。

??7、地王:難現

??Q:“王”,看起來好嚇人,今年廣州還會出“地王”嗎?

??曾英傑:2015年比較難成為廣州的地王年。首先,外部的經濟環境不算太好,房地產難以獨善其身。二是庫存壓力、限購政策依然是廣州房地產市場的兩座大山,短期內難以改善。2015年可以重點關註外地房企來廣州搶地的情況,如果有地王,可能會由這些“過江龍”來創造。

??6、潛力板塊:南沙可以多關註

??鄧浩志:其實抄底的最佳時機應該是2014年四季度,目前房企資金壓力已經有所緩解,2胎房貸利息利率多少免費諮詢試算房地產項目,優惠促銷力度越來越小,隨著庫存不斷降低,房價有可能攀升,所以今年買房,越早買越有利。

??黎文江:不會,因為還沒有倒下就被大鱷吞並瞭。

??鄧浩志:今年應該比較平穩,廣州難出大的調控政策,倒是個別政策有可能繼續放松,比方說穗六條。

??曾英傑:我把2015年理解為“中國房地產企業的轉型與變革年”,也即是房地產新常態的元年。主要有兩個特征:一是房地產高增長時代一去不復返;二是房地產的增長將轉變為依靠生態系統的增長模式。生態系統,就是指企業從交易之前的尋找客戶(營銷、宣傳、推廣)、交易(轉化、支付),再到用戶的反饋(產品、交易過程、使用效果),都在企業的掌控范圍內。

內容來自sina新聞

??9、房地產業:告別暴利時代

??Q:“暴利”讓房企心動,讓買房者心痛,房地產業真的遠離暴利時代瞭嗎?

??鄧浩志:房地產業已經告別暴利時代,去年就有不少項目,虧本銷售,未來很多項目會有虧損。

??曾英傑:如果與傳統制造業以及其他實業相比,房地產行業仍處於暴利時代,目前大部分項目的毛利仍能維持在30%左右,這是一個相當高的毛利。但如果與之前房地產行業自身相比,則利潤確實出現瞭比較大程度的下滑。

??曾英傑:廣州房地產市場經過幾十年的發展,已經步入瞭非常成熟的階段。未來短期內將在1300萬平方米的平臺上震蕩,中長期內將呈現緩慢下行的趨勢,二手房將成為市場的主導。

??10、轉型:社區服務粘住業主

??Q:越來越多的房企轉向做好社區服務,這會成為未來重要吸金點嗎?

??曾英傑:社區服務是房企撈金的四大新渠道之一。隨著電商的發展,社區服務忽然從無人問津的破落戶變成瞭人人爭搶的香餑餑。2013年開始,房企加速對社區服務的佈局,如萬科推出瞭第五食堂、幸福驛站等多個社區服務產品。2014年彩生活的上市,則是將社區服務平臺的概念推到瞭頂點。目前,不僅僅隻是房企在佈局社區服務平臺,包括順豐等一堆企業也都在搶社區服務的風口。

??黎文江:撈不瞭什麼金,主要是密切與業主的關系,有利於形成口碑,粘住業主追隨房企品牌走,成為忠實粉絲。

??鏈接

??預計樓市以去庫存為主

??合富房地產經濟研究院:2015年地方政府將積極推動住房需求釋放,房地產整體政策環境寬松。預計樓市以去庫存為主,房價保持穩定,其中超大城市房價或有小幅度上揚空間。此外,在經濟調整環境下,房地產作為資產大幅上漲的預期弱化,配置資產型的購房需求減少,剛需主導格局持續,改善型入市將有所增多,預計大戶型消化較2014年有所加快。

??黎文江:我個人預計,2015年一手房價將會比2014年上漲15%左右。主要有三個方面的原因:一、2015年一手房成交量將比2014年增加,從而支撐房價上升;二、土地、勞動力、建材、貸款利息等成本不斷上漲,會推動房價上升;三、2015年廣州將有13個地王項目面市,高地價形成的高房價將結構性拉升全市一手房交易均價。

??中國房地產市場調控政策經歷瞭四個階段:第一階段(2003年-2004年)屬於調控啟動階段,主要目標是規范房地產市場、防止金融風險;第二階段(2005年-2009年)調控全面展開階段,主要目標是穩定房價;第三階段(2010年至2013年)調控的深化階段,由前兩階段的間接調控轉向直接調控;第四階段(2014年至今)回歸市場化階段。

??Q:買還是不買,都糾結好幾年瞭,那2015年是不是買房時機?

??曾英傑:廣州限購政策會不會取消,這不是一個問題,長遠來看,毫無疑問,肯定會取消。但在2015年取消有一定的難度,尤其是在2015年年初北京和上海這對好基友齊刷刷表態:短期內不考慮放松限購政策,而廣州在政策調控方面一向不會當出頭鳥。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/08335968174181022746243.shtml

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