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  今年以來,人們對調控"新機制"討論頗多,十分期待,但眼下卻發現,此輪調控升級,各地仍圍繞以往限購限貸等行政調控做文章,二套房貸首付作為調控升級的主要"武器",其實仍來自2011年"新國八條"的授權--"人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國傢統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。"而對於房產稅,近日國稅總局官員表示,無房產稅試點擴大消息。

  比如"增供應"的辦法。雖然增加供應也能改善住房供求,然而,大城市還有多少地?土地有限,而資金相對無限;土地不會流動,而資金可以流動。因此,僅靠增加住房供應,恐怕永遠難以滿足住房投資投機需求,現實中,房叔房姐們坐擁十幾套、數十套房產的情況為這個判斷作瞭很好的註解。

  比如"降地價"的辦法。"面粉貴於面包"的現實讓很多人覺得,地價不降房價就難降,不過,"降地價"未必是"降房價"的充分條件。在市場火爆的時候,樓盤經常一天一個價甚至坐地起價,同樣的拿地成本,為何房價不同?無非需求使然。將來即使降瞭地價,但如果投資需求依然旺盛,開發商真的會把地價節省的成本讓利給購房人而不是用於增加自身利潤嗎?

  一直以來,人們對以行政手段調控樓市存在一些異議,確實,市場經濟中宏觀調控應當盡量少用行政手段,不過,住房不完全是經濟問題,而有公共產品性質,關系人民安居樂業,關系經濟社會發展全局,關系社會和諧穩定。在我國經濟社會發展中,歷時最久、影響最大的行政管理手段恐怕就是戶籍管理,在三中全會通過的決定中,盡管提出全面放開小城市、有序放開中等城市落戶限制,但仍強調嚴格控制特大城市人口規模。這意味著,理想化的"遷徙自由"短時間內難以實現,行政化的戶籍管理仍將留存,這無非是基於我國人口分佈和資源分配不均衡的國情。如果說特大城市因為資源緊張而要嚴格控制人口,那麼,特大城市的住房恐怕就是各種資源中最為緊張的,因此,不加限制地"敞開購買"無法也不應當實行。

  考慮到收入分配差距和貧富分化的現狀,如果完全取消限購,在特大城市,少部分有錢人可能占據好地段的大部分房子,並囤積居奇,對買房自住的其他群眾形成綁架--要麼高價接盤,要麼去城郊買房。對於其他商品的炒作,普通人可以不參與,而住房則例外,投資投機性購房者捏住瞭剛需們的軟肋--安傢要買房,結婚要買房,不管炒得多高,照樣得買,從這個意義上說,"丈母娘推高房價"的調侃並不準確,而應說是炒房人通過房子"挾丈母娘以令姑爺"。對這樣的社會不公,目前除限購外,似乎還找不到理想辦法。

  調控"新機制"似乎是千呼萬喚不出來,在十八屆三中全會通過的有關決定中,關於房地產調控也著墨甚少,對此,人們有各種分析和解讀。筆者覺得,從近期各地仍通過加強限購限貸來升級調控的政策選擇來看,以遏制投資投機性需求為重點的差別化信貸政策和限購政策仍在發揮作用,並未被決策層否定。房地產調控同青年安心成家購屋優惠貸款樣要"穩中求進",不應把調控的"新機制"與"老辦法"割裂開來,而應有機結合。因為,盡管很多人覺得以"遏制需求"和"行政調控"為特征的"老辦法"效果不佳,但是,種種"新機制"同樣存在不足。

內容來自sina新聞

房地產調控的 新機制與 老辦法

  又如"房產稅"的辦法。目前兩地試點的房產稅率在1%左右,將來哪怕稅率定在10%,而根據最新統計數據,今年很多大城市的房價同比上漲已達20%,之前更是動輒年年翻倍,那麼,房產稅的利益機制能約束住炒房者嗎?

  再如"保障房"的辦法。"以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求"的思路無疑是正確方向,保障房也必然能提升受益群眾的幸福指數,但是,保障房究竟能在多大程度上緩解高房價問題,恐怕還取決於它的覆蓋面。考慮到政府財力,恐怕相當時高雄桃源土地貸款間內保障房仍主要面向"困難群眾",至於初入社會的大學生、職場白領等,買房還是要自食其力,而這些人,恰是眼下的"房奴"主力軍。

  在北上廣深4個城市調控升級後,年末的調控潮由一線城市向二線重點城市蔓延,近日南京(樓盤)出臺寧八條,二套房貸首付比例提高到七成,此前,南昌(樓盤)、廈門(樓盤)等城市也陸續出臺強化限購限貸的政策。

  "頭痛醫頭、腳痛醫腳"的調控固然不好,但如果既不醫頭、也不醫腳,恐怕更不是辦法;"摁住房價"固然隻是治標,但"不管房價"並不代表治本。房地產調控新機制不應是無所作為,也不應是推倒重來,而要一方面堅持行之有效的"老辦法",另一方面創新思維開發"新辦法",穩定房價,理順市場,讓群眾看到希望。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/07503767507.shtml
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