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  王先生:中介從房主那裡租瞭五年,然後再高價租給我們。他就盡量不讓我們跟房主見面,這個是正常的,要不然他掙什麼錢呢。

  孔明:房屋租賃空置期是出租人與承租人簽訂瞭租賃合同以後,會有一段時間承租人不支付租金的時間。比如租瞭一套房,房東給瞭兩周的裝修期,那麼這兩周裝修期就是房屋租賃空置期,在這期間是免交房租費的。還比如中介租瞭一套房,房東給他兩個月找租戶的時間,這兩個月的時間也是房屋租賃的空置期。

  站在消費者角度,現在急需要在北京這樣的大城市租到房子,哪些建議呢?

  這次的征求意見對於房屋租賃的管理,說到中介費有很多的陷阱。比如黃先生就投訴,他是經由"我愛我傢"租房,被中介收取瞭一千多元衛生費。黃先生說,簽訂租房合同前,中介人員態度很好,再三強調"我愛我傢"是一傢大公司,服務不會差,而且店長承諾房租中包含每個月打掃一次衛生的服務。

  武高漢:這應該是一種保障。應該有很多很多種規定,比如解除合同,誰來解除?今年租3千,明年租6千,就涉及到漲價,管理辦法要體現。從國外很多國傢的情況看是不允許的,不能想漲多少就是多少,完全自由化的市場經濟是沒有的,特別是涉及到民生的最基本保障的住房方面,是不可以的。

  現在用租金代替差價比較科學,不是不讓掙錢,而是讓錢掙得明明白白。但是中介掙的這筆錢到底包含什麼?其實中介應該承擔很多義務,才能夠掙到這筆錢。在北京的租賃市場上,代理租賃非常普遍,房屋托管也是從中賺取差價的,同時還可以設置房屋租賃空置期。

  張津超:如果業主著急,可以給我們,但他必須得給我們找顧客的時間,我們掙的就是時間錢。今天拿瞭,給我一個月時間,但我明天就租瞭,這一個月房租加中介費,一共得產生1萬的業績。

  而對於承租人來說,碰到這種情況,即使不租瞭,也會損失一個月房租。

  記者采訪到恒洋地產中介張津超,他說通過房屋租賃空置期這種方式,中介公司一單就能賺上萬元。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/07152197846.shtml

  除瞭暗地裡"吃差價",續租時中介會再收一個月房租作為中介費。

  武高漢:我對差價的理解是,從房子的主人那兒談瞭價格,每個月1千塊錢,然後又跟租戶談瞭價格2千塊錢,他不把這個價格告訴房主,自己吃掉1千塊錢,這種差價不能吃。傭金的概念是,房子多少錢租出去的,三方都知道,非常透明,否則將會發生很多很多的混亂,而且會使市場混亂。房屋中介很復雜,中介是一方,房主是一方,租房人是一方,三方之間法律關系不一樣。租房子的人是消費者,當他和雙方發生關系的時候,應該適用消法等相關的法律;如果中介和房主之間他們之間形成的協議可能要受合同法等相關法律的調整。

  武高漢:有關法規應該規定中介可以做什麼,不可以做什麼。還應該規定,當中介做瞭不該做的事之後,消費者有什麼樣的權力。在故意欺詐消費者的前提下,消費者能不能按照老消法損一賠二,按照新消法損一賠三,不足500元的補齊500元。這些措施,如果你沒有具體規定,給消費者所有的權力僅僅是好聽的詞匯而已,不會落到實處,所以我希望既然北京市搞這樣的規定,就可以搞可以落地的規定,讓弱者能夠真正得到保護的規定。

  一些不規范的中介行為大多出現在小中介、黑中介或者二房東身上,如何監管這些可能打一槍換一個地方的不法中介組織?

  於小姐:續簽,第二年會加收一個月的中介費。在第10個月就會再續簽第二年的合同,如果不再續簽,他就會讓你提前一個月讓你搬走,等於還是損失瞭一個月的房租。

  武高漢:這涉及到合同陷阱,當消費者要求簽三個月的合同,他說沒有這樣的文本,我隻有一年的文本,跟消費者簽瞭這樣的合同。當消費者三個月期滿,要履行退租、解約這樣比較合理的要求的時候,他拿出這個合同來倒打一耙,要求支付適當的違約金。從表面聽好像挺有理有節的,如果要分析,他是故意設置合同陷阱。因此對這樣問題的處理,就不僅僅是退回給消費者900塊錢的問題,而是應該再退回900,要按新消法就是再退回1800,這樣才能抑制一些經營者故意損害消費者合法權益。

  征求意見稿還禁止中介用打電話、發信息、上門洽談方式騷擾他人。

  孔明:按照房地產經濟管理辦法的規定,一般都是罰款一到兩萬,中介公司往往通過一兩單業務就可以彌補。所以管理部門應該加強,首先是信用檔案的公示制度,讓老百姓知道哪些中介公司信譽好,一些情節嚴重的,依法要給予一些停業整頓的處罰,加大違規成本。

  孔明:規定的出發點很好,但是因為出租房屋屬於個人空間,執法部門不容易監管,要想減少或者杜絕打隔斷的發生,首先要從房東或者中介公司的角度樹立一旦出現事故要承擔巨額賠償的意識。第二通過加大宣傳,讓老百姓知道打隔斷有重大的安全隱患,自覺地拒絕隔斷,積極地舉報隔斷。

  武高漢:正在修訂的消費者權益保護法規定瞭消費者有隱私權,包括個人信息不能泄漏給他人,還包括別人不能夠用非法渠道獲得的信息打擾消費者。

  本周,北京市政府出臺瞭《北京市房地產經紀管理辦法》征求意見稿,針對房產中介的20項禁令,明確規定房產中介不得吃差價、不得分割出租等等。中介、租戶、買房人對此表示歡迎,同時大傢最關心的是政策如何真正落地?新規實施會不會導致房租的進一步上漲?中國消費者協會前副秘書長武高漢,和北京京創律師事務所主任律師孔明,做客節目,深入分析房產市場的規范。

  在北京租房多年的王先生盡管不願意花這個冤枉錢,但也無可奈何。

  出現這樣的問題也是因為在北京這樣的大城市,租房市場僧多粥少,房源也比較緊張,所以中介在提供服務的過程當中就有瞭很多的陷阱。監管機構對這樣的行為應該采取什麼樣的處罰的力度呢?

  孔明:按照規定,租戶要直接跟房東續約,中介公司根本收不到傭金,等於中介公司作為代替房屋的中介機構,經常是租戶直接跟中介簽,現在拋開中介公司,讓租戶直接跟房東來續約或者是手簽合同的時候就直接跟房東簽,談不到續約以後的漲價的問題瞭。

  今年初,蘭州大學學生小刑和幾名同學來北京實習,通過房屋中介找到一處住房,由於實習期較短,因此打算隻租三個月。在中介人員的要求下,他們交付三個月的房租及兩個月租金作為押金,此外還支付瞭中介費用。然而期滿退房時,幾名學生被扣瞭900元押金。一名學生對記者表示,中介人員的理由是,你們走瞭房屋無人續租,隻有降價才能租出,這部分要補償。否則就會按照一天120元扣押金。記者給這傢公司合同代理人打電話,對方表示,由於所簽合同是一年的,中途退房需要另找承租人,由此發生租金損失,需要扣留一些押金。小刑說,當初簽合同,中介人員說合同都是簽一年的,沒有簽三土地貸款新北五股土地貸款個月的。由於實習期緊急,我們沒時間再找,所以隻好簽瞭一年。到底這個責任該誰來負?客戶和中介能不能夠協商呢?

  孔明:合同肯定不是必須要簽一年的,因為承租人完全可以跟中介公司協商期限,沒有法律規定合同必須簽訂多長時間,這是沒有任何法律依據的。

  針對這種情況,征求意見稿規定,同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的,房地產經紀機構不得再次收取傭金。

  目前房屋中介費目前沒有具體的規定,尤其對於租賃的。這次新規當中還是有很多很具體的辦法的,比如要從事前收取變為事後收取。這一點從消費者的角度來講,操作上有難度嗎?

  孔明:在消費者操作這一塊,首先應爭取能和真正的房東簽訂租賃合同,如果現實中還是中介公司來代租,也要看清楚中介公司和房東簽的合同的原件,確定中介公司有權力,而且在合同有效期。其次,要在辦理交接完畢入住以後再付費,比如水、電、燃氣、網費、鑰匙,這些都要聯合物業公司交接完畢,再給中介公司交中介費,這樣承租人的風險就小瞭很多。

  現在在北京由於中心區租金價格連年上漲,不少中介便把房產進行隔斷,比如將一個兩居室隔斷成5居室,這樣單價雖然下降瞭,但整套房子的租金收益提高瞭。但是分割出租非常容易造成安全隱患。

  武高漢:這裡面涉及到房主和中介公司之間的矛盾。市場決定隻有分割成十小間或者五小間,這個房子才能租出去,本身存在一定的市場規律。其次隔斷是否經過瞭房主的同意,隔斷之後是否符合公安部等有關部門安全的要求,會二順位 二胎一樣嗎怎麼貸款比較會過件不會發生火災怎麼辦。所以這次幹脆做瞭規定,不許打隔斷。但是這些大套房的出租就會出現問題,富人不租,窮人租不起。

  此次《辦法》征求稿將打隔斷出租劃為禁區。在執行上會遇到哪些困難?

  孔明:2011年,住建委、國傢發改委和人力資源和社會保障部頒佈的房地產經濟管理辦法第二十五條關於中介公司的一些禁止性規定,其中第二款就明確規定瞭中介賺取差價。但是在這次北京市的征求意見稿對於這一條做瞭完善。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉說,政策都是好政策,問題是怎麼落實。

  胡景暉:這對於規范市場合理的引導交易環境是好的,但是怎麼能讓它更符合市場的需求,特別是在後續的監督和執法環節,怎麼能夠有效落地,還值得商榷和探討。

  馬克思把消費劃分為三個層次,第一個層次叫生存消費,維系生命、繁衍後代的消費叫生存消費。第二類消費叫做發展消費,比如為瞭將來謀得更好的職業,現在去學習,比如孟母三遷。第三個層次叫享受消費,比如有若幹套房。所有國傢的政府要對生存消費確保,對發展消費鼓勵,對享受消費不提倡、也不制止。而租房領域或者住房領域是橫跨三個消費的,如果準許生存消費進入市場,將來是出問題的。所以生存消費的住房,國傢一定要管而且要管好,一定要所有的人都有房子住,要和收入水平恰當。政府一定要出臺政策,確保租房領域中的生存消費能夠滿足人民群眾的基本需求。

  孔明:第一,要落實征求意見稿當中相關的規定,對於中介公司要加強管理,要真正做到落實。第二,公示中介公司的信用評價制度,老百姓就知道盡量找那些信譽好的中介公司提供服務,讓這些違規的中介公司沒有市場。第三,要完善投訴機制,老百姓每投訴一起能最終有個結果,對違規中介也是一種震懾。

北京住建委發佈新規規范房產中介

  武高漢:希望消費者到大的房屋中介公司洽談,反映需求。它實力比較雄厚、教育比較到位,一旦發生問題有承擔民事責任的能力。

  

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