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  2、增加保障房、取消限購限貸。城市低收入階層的居住問題,政府擔負不可推卸的責任,保障房建設到位後,限購、限貸政策應逐步退出,代之以空置稅(而非房產稅),增加可出租房源,平抑租賃價格,夾心層的住房需求可通過租房解決和過渡。

  過去十年的樓市調控失敗,是在國進民退的大背景下發生的,是僵化的計劃經濟體制和政府包辦一切的社會管制模式試圖回潮的產物。北京的所有新開住宅項目價格審批要由主管城建副市長簽字,則將行政幹預市場推向極致。

  4、樓市有泡沫。持這種觀點的專傢不在少數,甚至部分業內大佬也危言聳聽地一再聲稱房地產市場的泡沫與1990年的日本非常相似。參考一下30平米的城市居民人均居住建築面積(實際使用面積約24平米),考慮到未來20年繁重的城鎮化任務,泡沫論根本不值一駁。以鄂爾多斯的康巴什新城的高空置率來斷言整個市場泡沫嚴重,愚蠢至極。

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  可惜,調控政策本身卻在以行政管制、抑制需求、增加稅收等錯誤方式進行,十年以來,上屆政府在整個樓市調控過程中的表現堪稱拙劣,其結果就是房價幾近失控、央企壟斷形成,不但未能抑制住連續飆升的一線城市房價,反而造成瞭持續的供不應求,並誤傷瞭廣大居民的剛需和改善型需求。

  綜上所述,中國樓市調控經歷十年的不斷試錯,應盡快調整方向。任何固守僵化體制和反市場管制的政策,都將遭到市場的反彈和民眾的用腳投票。

  十年來,樓市經歷瞭九次調控,可以說均以失敗告終。在一個房價漲幅遠小於GDP增幅的市場,政府為何屢屢祭出調控大旗,其用意何在呢?其實,房價的真正暴漲,是從2004年的8·31大限開始,土地出讓由協議出讓改為"招拍掛"出讓,自此,在地價飆升的推動之下,全國主要城市的房價開始起飛,並在2006-2007年、2009-2010年、2012年至今,形成瞭三次明顯的暴漲行情。北上廣深等一線城市的住宅均價漲幅,遙遙領先於二三線城市,形成瞭明顯的馬太效應,並直接導致瞭嚴厲調控政策的連續出臺。

  4、減免稅費、降低交易成本。房地產開發涉及12項主要稅種,政府收費則多如牛毛,再加上各審批事項中的權力尋租,開發成本的高企封閉瞭房價的下跌空間。其中,土地出讓金的改革、行政審批環節的簡化以及減免各項稅費,可以有效降低房地產開發的剛性成本,有助於穩定房價預期。

  救贖之路,就在腳下。

  5、非支柱產業。中國的整個制造業都已產能過剩,唯一供不應求的就是房產,無論商品住宅、商業地產、寫字樓還是旅遊地產,都處於城市化中期的緊缺狀態。隨著人工成本的上升,沿海地區的傳統制造業已逐漸失去勞動力成本優勢,面臨產業升級和經濟結構調整的巨大難題。在宏觀經濟的三駕馬車中,在出口不振的情況下,投資和消費的主體一是政府主導的基礎設施建設即"鐵公雞",二是房地產業。

  2、開發商暴利。任何一個新興行業,都會在一定時期內存在局部的暴利現象,對於僅有15年真正意義上歷史的中國房地產市場而言,顯性的暴利存在於2004年8·31大限前以協議價格獲取土地的開發項目,隱性的暴利則通過暴力拆遷、壟斷土地出讓和高額的稅收歸屬於各級政府。單純指責開發商獲取暴利的輿論導向長期占據主流媒體,但經過十年調控,真相已逐漸被披露和澄清。

  3、加稅抑房價。稅收對政府而言是對民眾財產的征收,因而任何加稅的政策都會提升房產交易或持有的成本而不是相反,那些宣稱加稅可以抑制房價上漲的論調是徹頭徹尾的謊言。歷年來涉及房地產業的12個主要稅種隻增不減,大大增加瞭居民的購房成本。

  6、限購與限貸。歐盟至今未給予中國完全市場經濟國傢待遇,並對光伏產品征收高額反傾銷關稅,政府對此耿耿於懷。但限購和限貸的政策,以及以戶籍作為限購標準的做法,足以說明我們距離完全的市場經濟還差得很遠。限購導致瞭大量的投資需求外溢,推漲瞭北美的住宅市場,直接刺激瞭美國經濟的復蘇。限購和限貸政策剝奪瞭改善性需求的滿足權利,"20%所得稅政策"則以假離婚浪潮嚴重沖擊著社會的公序良俗,隻能用"逼良為娼"來形容。

  7、房產稅試點。上海、重慶的房產稅試點,是加稅抑制需求政策的延伸,更是與民爭利的選擇性"與國際接軌"的產物。其始作俑者不顧中國土地公有的憲法和現實,不顧人大征稅立法的權威,不顧絕大多數民眾反對征收房產稅的基本事實,希望在土地財政逐漸枯竭後尋求替代性稅源以滿足日益膨脹的政府開支需求,並打著"降低房價"的偽民生旗號。意大利新任總理上臺後,立即宣佈取消房產稅,國內主流媒體集體噤聲,寥寥數語帶過。

  樓市調控的救贖

趙峰購買房產是民眾實現中國夢的必要手段

  房價高漲是貨幣現象,商品房的投資屬性決定瞭,在貨幣超發和通貨膨脹的背景下,居民通過購買和持有房產是規避通脹的理性選擇,也是實現中國夢的必要手段。限購和限貸則直接剝奪瞭民眾的避險權利,對新建商品房限價則使市場失去瞭價值實現和資源配置功能,隻能導致進一步的新房供給不足並倒逼二手房價格再次上漲,以及形成更大規模的假離婚潮。因此,樓市調控的方向,應沿著尊重市場規律、尊重民眾投資保值意願、增加供給和投資渠道的方向進行,方可有效緩解供求矛盾,達成市場各方的共贏。

  1、增加土地供應。農村集體建設用地的有償出讓和市場流轉,是同地同權、尊重農民利益的重要手段,也是農村城鎮化的最佳方案。對於北京這樣的一線城市,每年湧入50萬戶籍人口,供地不足隻會導致地王頻出。城市規模的控制、產業和功能的外移、衛星城和帶型城市建設,都可有效疏解城市中心區人口,郊區的土地供應充足,則可保證房價的穩中有降。

內容來自sina新聞

  3、改革"招拍掛"土地出讓方式。借鑒殖民地香港土地出讓制度而來的"招拍掛"制度,帶有先天的缺陷。中國大多數民用建築的使用年限不足50年,因此70年土地出讓金的收繳顯然不合理。而價高者得的競價思路,則為地價高企和政府對土地財政的饑渴埋下瞭禍根。短短數年時間,一線城市房價飆升8-10倍,"招拍掛"制度的推漲作用難辭其咎,隻有從源頭上控制好地價,房價穩中有降才有現實保障。

  1、房價收入比。這個被房地產專傢不斷引用並據此預測北京二環房價將跌至3000元/平米的所謂"國際慣例",忽視瞭一個基本事實,那就是中國的房地產市場是一個政府壟斷土地的市場,且居民收入水平遠低於國際水準。在一個城市化率僅50%的發展中國傢,寄望以壓低住宅價格的方式滿足7億城市居民的住房問題,無疑是一個不可能完成的任務。

  5、房產稅的開征時機。房產稅開征的前提,是徹底的土地改革。固守土地公有制的僵化底線,就無法破解商品房產權與地權的二元制矛盾。應允許部分居住用地私有化和永續流轉,房產稅才有合理的法理基礎。同時,變土地出讓金為級差地價,現有已出讓土地和商品房,待出讓期滿後開始征收房產稅,自然避免所謂"續期"的物權法困境。也就是說,在相當長的時間內,不應盲目開征房產稅,而對增量住宅征收房產稅的試點,也應以出讓金和稅費的減免為前提,否則就無法避免陷入與民爭利的道德和法律陷阱。

  6、控制貨幣總量、改革金融市場。中國廣義貨幣總量M2已超過100萬億人民幣,而股市卻長期低迷,民資投資渠道狹窄,導致大量資金湧入房地產市場尋求保值、增值。放眼世界,美國、英國的住宅市場正在復蘇,意大利剛剛取消瞭房產稅,各國都在采取減稅、降息措施刺激經濟成長,美國道瓊斯工業指數頻創歷史新高,而國內的限購、限貸正導致大量的投資外溢和新的移民潮。中國如不能盡快改革金融市場、開放壟斷投資領域,將永久失去最富裕人口的資金和資產,留下的將是一地雞毛。

  調控的主要誤區

  2003年以來的中國樓市,國內商品住宅成交均價從2200銀行二胎貸怎麼貸款比較會過件元/平米上漲到6200元/平米,漲幅為182%。與之相對應,同期GDP增幅則達到475%,遠遠高於房價的平均漲幅。新竹農地貸款

  趙峰 龍灣地產執行總裁

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/13542262747.shtml
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