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  全國市場概覽:低位反彈,先抑後揚

  2012年全年,北京居住類用地成交量連續兩年減少。全年成交居住類用地37宗,總建設用地面積275.6萬平方米,環比2011年減少22宗,建設用地面積明顯減少41.14%。根據《北京市2012年度國有建設用地供應計劃》,2012年全年計劃完成供地總量5700萬平方米,其中可供商品房開發的商品住宅用地850萬平方米。這意味著全年住宅用地的完成供地僅占全市年度計劃的30%。

  2012年廣州共推出住宅用地34宗,合計257萬平方米,同比減少10%;共成交住宅用地32宗,合計249萬平方米,同比增加29%。廣州住宅用地推出樓面均價為2187元/平方米;成交樓面均價為2584元/平方米。2012年廣州住宅用地平均樓面價除4、11月短暫沖高外,始終在低位徘徊,市場活躍度較低。廣州成交的32宗住宅用地中19為底價成交,平均溢價率為21%,較去年同期上漲16個百分點。除個別高溢價率地塊外,住宅用地整體溢價率水平未出現大幅波動。

  2012年被稱為史上最嚴厲的房地產調控年,受到調控力度與成品房市場銷售行情的影響,全年土地市場供應呈先抑後揚的趨勢。年初受持續從嚴從緊的調控政策與政府供地節奏影響,一二季度土地市場量價齊跌,景氣度降至2008年後最低的低谷,但隨後剛需的釋放令市場預期逐漸好轉,恐慌情緒有所趨緩。



  地王:鋒頭下滑,住宅唱主角



  受到宏觀調控與成品房市場銷售行情的影響,2012年土地市場呈先抑後揚的趨勢,盡管四季度景氣程度有明顯回升,全年成交仍明顯低於2011年同期。國土資源部發佈的報告顯示,2012年全國土地出讓面積和合同成交價款分別為32.28萬公頃和2.69萬億元,較上一年分別減少3.3%和14.7%,這對於未來商品房供應構成較大壓力。

  從土地用途上來看,2012年商業辦公用地風光不再,居住用地成交的復蘇成為2012年土地市場的最大亮點。具體來看,2012年住宅用地成交量在5月份跌至谷底,自6月份起隨著新房銷售市場的逐漸回暖及下半年融資環境的逐漸好轉,交易逐漸復蘇並維持上升趨勢,11月份成交量到達年內最高點。盡管第四季度成交激增,但從全年來看,受累於上半年的冷清,相比2011年全年宅地成交量環比仍出現微降,這對於未來商品房供應構成較大壓力。

  



  2012年上海共推出住宅用地115宗,合計639萬平方米,同比減少41%;共成交住宅用地106宗,合計598萬平方米,同比減少38%。四季度上海住宅用地供求均出現明顯漲幅,土地出讓金占全年宅地出讓金總額的61%。上海住宅用地推出樓面均價為4345元/平方米;成交樓面均價為4852元/平方米。7月以來,上海住宅用地市場高價地塊頻出,其中保利地產競得的徐匯區濱江兩宗地塊成交總價45億元,折合樓面價27055元/平方米,為今年上海宅地總價與樓面價的"雙料地王"。

  進入下半年後,各地政府出於拓展財政收入目的,在加大供應量的同時紛紛推出優質地塊,帶動房企拿地積極性,同時開發商受宏觀環境轉好、銷售迅速回暖等因素的影響加大瞭購地投入,供應與交易水平隨之持續攀升至2009年後最高位,直到年末傳出調控將進一步收緊的傳聞後方才出現回落;其中10-11月份大幅攀升至成交最高點,大量年度地王均出現在這兩月中,12月份又大幅回落。

內容來自sina新聞

  全年來看,各線城市之間分化明顯,一線城市由於供應量較少,成交同比下滑,全年累計推出、成交同比下降超過一成,出讓金下降21%,但土地單價仍然有明顯上升;二線城市供需相對平衡,供應、成交同比微增;三四線城市供應量基本持平,但成交量大幅下降,表明需求相對不足,這表明企業對於目前社會普遍擔憂的"三四線城市住宅高庫存難以消化"的問題已有所認識,並在經營戰略上提前做出瞭部署。回到一二線中心城市,成為全國性規模房企的共識。

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  2012年,深圳共推出住宅用地11宗,合計50萬平方米,同比減少61%;共成交住宅用地7宗,合計41萬平方米,同比減少68%。2012年深圳僅4個月份有住宅用地成交,日益稀缺的土地資源使宅地供求情況難有突破,11月放量推地後本月市場再次陷入低迷。1-12月,深圳住宅用地推出樓面均價為3888元/平方米;成交樓面均價為5110元/平方米。全年成交的7宗住宅用地中僅2宗溢價成交,平均溢價率為6%,較去年同期上漲6個百分點。2012年深圳土地市場整體表現平淡。

  另一方面,商業辦公用地成交全年持續低迷,這也印證瞭市場對於商業地產泡沫擔憂日趨濃厚的氛圍。

  北京:供地計劃僅完成三成,郊區化明顯

  今年住宅用地成交樓面價上榜地塊中8宗樓面價高於20000元/平方米,較去年榜單水平有所提高,其中北京市海淀區萬柳地區居住用地(六郎莊搬遷平衡資金用地)項目以33831元/平方米的價格排名榜首,若扣除配建保障房面積,該地塊樓面價可達40202元/平方米。

  2012年1-12月,北京共推出住宅用地41宗,合計276萬平方米,同比減少60%;共成交住宅用地37宗,合計276萬平方米,同比減少41%。北京宅用地推出樓面均價為5989元/平方米;成交樓面均價為6484元/平方米。盡管萬柳等地王地塊讓沉寂許久的北京土地市場重現生機並拉高樓面價水平,但無法從根本上改寫全年市場格局。

  全年北京成交的37宗住宅用地中僅10宗為底價成交,平均溢價率為32%。2012年北京供地計劃完成率較低,住宅類用地出讓金為394.7億元,較上一年減少近17%。

  上海

   北京

  全年上海住宅用地平均溢價率為15%,較去年同期下降3個百分點。下半年大量優質地塊入民間二胎設定費用貸款全省皆可處理市帶動住宅用地市場,樓面價與平均溢價率水平較上半年均有明顯提高。

  廣州

2012年全國土地市場盤點

  深圳

  今年成交住宅用地總價排行榜上榜地塊價格水平較2011年大幅下降,去年排名前10位地塊成交總價均高於30億元,今年僅三甲地塊有此水平。排名首位的南京下關區濱江江邊路以西2號地塊,成交總價為56.2億元,與去年榜首地塊重慶渝中區渝中組團D分區4-1/02號宗地65.36億元的總價相差近10億元。





  一線城市總體普遍萎縮,但下滑幅度小於三線城市

  受調控預期影響,今年各地政府推地較謹慎,年末才開始密集推地,且以供應中小體量地塊為主,總價排行榜中體量大於50萬平方米的僅有4宗地塊,樓面價水平均不高。從競得方來看,由於前期市場低迷使開發商資金壓力增大,上榜地塊多由實力雄厚的央企及大型房企競得,萬科、中海、保利、龍湖、華潤置地、中冶置業等均出現在榜單中,企業聯合拿地的現象也十分普遍。

  與此同時,2012年北京實際成交的住宅用地集中在以五六環之間為主的區域內,這一部分占住宅用地供應總量的60.33%,樓面價為9101元/平方米,第二位是六環以外區域,成交總量占32.53%,樓面價為4326元/平方米。分行政區劃來看,2012年北京居住類用地建設用地面積成交量前三位的通州、大興區和亦莊開發區,成交建設用地面積所占比重分別為23.80%、16.51%和14.62%。成交量居前位的均為近郊區,居住用地成交呈明顯郊區化特征。這將勢必影響未來數年內北京市新盤項目的地域分佈狀況。







  今年上榜地塊以純住宅用地為主,且全部為溢價成交,其中7宗地塊溢價率大於40%。從時間上來看,下半年重點一二線城市優質地塊入市量增加,土地市場出現久違的激烈搶地戰,樓面價榜單中除北京市東城區香河園3號居住及商業金融用地項目外,全部為下半年成交地塊,北京、上海、杭州和成都4個城市瓜分榜單前十。



  

  縱觀全年,土地供求與成交仍低於2011年同期。根據國土資源部發佈的2012年土地市場運行基本情況報告顯示,2012年全國土地出讓面積和合同成交價款分別為32.28萬公頃和2.69萬億元,同比分別減少3.3%和14.7%,而去年同期二者同比增幅均在15%左右。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/14492113838.shtml

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