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銷售均價逆勢上揚 房企收獲"最好上半年"
雖然前有調控，後有限價，但房企上半年銷售業績明顯整體上揚。
近期密集披露的房企上半年銷售公告顯示，大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤、世茂等多傢房企完成全年銷售目標的50%以上。不過，最值得關註的是，這些標桿房企銷售均價在上半年均無聲無息地上揚。
據證券時報記者不完全統計，在12傢已經披露前6月份業績的上市房企中，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤置地在內的8傢房企銷售均價較去年同比增長，均價漲幅在6%至20%不等，其中雅居樂今年上半年銷售均價甚至同比增長20.2%。
奇怪的是，房企在經歷今年第一季度銷售爆發期後，似乎並沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒是在地方調控政策逐步落實的背景下逆勢而上，在銷售業績同比進一步突破，同時多數房企的銷售金額和均價也呈現直線上揚趨勢。
"上半年銷售均價上漲的房企，無一例外地增加瞭一線城市的項目銷售比例，而一線城市成交價格上漲已經遠超預期，"中指院分析師范宏華坦言。在他看來，全國一線城市土地市場從去年底開始便持續升溫是主要原因。此外，記者采訪的多位業內人士認為，在政策面未產生變化的時候，房企運營成本高企是銷售均價上漲的推手。
全年利潤將回升
證券時報記者統計，今年上半年，保利、中海和富力銷售均價較去年同期小幅下降。被譽為最賺錢房企的中海在去年上半年銷售均價達到1.65萬元/平方米，該公司上半年銷售價格下調7%，不過均價仍達到1.53萬元/平方米。相比之下，保利和富力上半年價格回調幅度更小，分別為2%和5.7%。
除上述3傢房企外，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤等8傢房企銷售均價逆勢上漲。業績顯示，銷售金額和面積分別居於首位的是萬科和恒大。萬科上半年銷售金額達到836億元，同比增幅為33%。而其銷售均價從去年同期的1.04萬元/平方米，漲至1.17萬元/平方米，漲幅達12.5%。
而恒大今年1月份銷售均價為0.62萬元/平方米，此後恒大銷售均價便逐月攀升，今年6月其均價已經達到0.73萬元/平方米。而整個上半年，恒大銷售均價較去年提升10%。
除此之外，華潤置地、招商地產、金地集團以及碧桂園銷售均價漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產和雅居樂均價漲幅甚至達到13%和20.2%。
今年一季度上述房企均表現不俗，然而在隨後土地貸款高雄小港土地貸款幾個月並沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒在地方調控政策逐步落實的背景下逆勢而上。事實上，在去年上半年，上市房企曾經歷一次利潤率滑坡。包括保利、招商在內的多傢標桿房企采取降價走量的策略。而僅僅過瞭一年，房企銷售策略便產生瞭180度轉彎。
觀察銷售均價上漲較快的萬科、恒大可以發現，這些企業熱銷項目主要位於一二線城市，市場均價水平較高，同時銷售均價保持著逐月相對穩步增長的態勢。有機構監測統計顯示，通過對萬科、恒大及綠城位於北京、上海、杭州等一線城市8個上半年熱銷項目統計，可以發現這3傢房企的熱銷項目平均每月均價漲幅為約7%，相對年初均價漲幅平均達到26.7%。
多位業內人士認為，隨著各大企業增加一線城市土地儲備的節奏日趨加快，未來房企一線及主要二線城市的供應將逐漸增加，一線城市產品占比增加勢必會繼續推動均價的上漲。而房企通過合理的成本管控，未來利潤率水平將有探底回升的可能，如此一來，大型房企抗壓能力也大大加強。
運營成本推高均價
"影響房企定價策略的因素無非三方面，一個是運營成本，另一個是政策取向，此外就是公司財務狀況，"一位上市房企營銷總監坦言房貸二胎增貸任何問題免費諮詢："而目前政策方面暫時按兵不動，運營成本和財務狀況在定價中的分量就更重瞭。"
上述人士言下之意是，房企負債水平和償債能力在當前定價中起到決定性作用。一位上市房企高層人士曾向記者大吐苦水："房企光鮮業績的背後，其負債利息之高、經營風險之大，非外界所能體會。"
房企利息負重到底有多高？舉例來看，去年萬科實現營業收入1031.2億元，實現凈利潤125.5億元。而去年末，萬科"一年內到期的非流動負債"和"長期借款"共計616.6億元，全年"應付利息"64.97億元，同比增長138.6%。
數據顯示，去年保利地產實現凈利潤84.38億元，年末有息負債815億元，而且負債利率比基準利率高15%。盡管利息支出與凈利潤不存在占比關系，但過高的利息支出卻大大拖累瞭保利的凈利潤後腿。
標桿房企如此，中小房企情況更不可能樂觀。蘭德咨詢一份研報顯示，全部上市房企中，81%的房企年度利息支出與凈利潤比例超過瞭33%，36%的企業超過瞭50%。這也意味著，有36%的房企，凈利潤的一半金額用來還債。
蘭德咨詢宋延慶告訴記者，運營成本最終會影響銷售定價。"目前，大型房企運營成本高企，毫無疑問是均價上揚的直接推手之一。"他認為。不過在他看來，上述情況是在銷售需求旺盛的時候才會發生，一旦銷售需求下降，均價下調將會無法避免。
正因運營成本高企，今年上半年在港上市的房企紛紛啟動大規模融資。畢竟，相比國內銀行、信托融資，海外融資成本顯得較低。據記者統計，去年有20傢海外上市房企發行瞭25筆海外債券，融資總額高達600億元，而這種態勢在2013年得到延續，今年上半年，已經有27傢上市房企發債融資共計759億元，已超出2012年全年發債融資規模的25%。
就在上周，龍湖搶在融資窗口期，刷新瞭今年單筆融資紀錄。該公司融資啟動初期曾計劃安排30億港元4年期分期貸款規模，而此次搖身一變成為76.72億港元。龍湖該筆貸款在"錢荒"期間顯得尤為珍貴。該筆金額也刷新瞭中海年內保持的紀錄。今年4月，中海曾發行瞭76億港元3年期的俱樂部貸款。
擁有融資平臺的房企未放過融資機會，而沒有海外融資平臺的房企也在創造機會。今年上半年，包括萬科、萬達、招商地產、綠地集團等A股上市房企或未上市房企，紛紛在香港完成買殼，搭建融資平臺。正如萬科董事會主席王石所言，"將來的房地產市場，沒有幾千億的融資平臺，你隻是一個打工的"。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/08232296748.shtml
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