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  但時近年底,房地產企業再融資的破冰之旅仍未有實質進展,尚未有房企宣佈其再融資預案獲監管層批復。目前,管理層對於地產再融資的態度曖昧,雖然允許房企申報再融資方案,但短期內操作上放行的可能性不大。更加關鍵的是,年底又將是新一輪房地產調控政策出臺的窗口期,房地產企業再融資未來的走向,再次變得撲朔迷離起來。

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  可是,渴望做大的房地產企業們顯然已經等不及瞭,金科地產(金科王府 金科·巴登假日)主動縮減再融資規模,招商地產兩易定增計劃,調整瞭發行底價,都是為再融資護航,但是最終能否成行,還待時日檢驗。

  在早先的定增方案中,金科曾透露,公司以股權收購方式曲線獲得瞭位於西安大明宮遺址保護區的項目,項目測算銷售毛利可達35.4%,其將要配建超過1.2萬平方米的廉租房。這曾為彼時的公司再融資插上瞭符合國傢政策導向的有利標簽。

  8月以來,再融資閘門漸啟的猜測,引來瞭38傢房企超700億元再融資方案的躍躍欲試。但截至目前,這場破冰之旅仍未有實質進展,尚未有房企宣佈其再融資預案獲監管層批復。以金科地產集團股份有限公司為代表的部分房企開始調整方案,以求"闖關"成功。

  而按照金科股份董事長黃紅雲此前對重慶媒體表示,年內公司還將采取積極的拿地策略,土地儲備規模將力求不少於去年。據2012年年報透露,金科股份全年通過招拍掛、收購等方式共新增土地項目20個,土地總價款約92.6億元。

  定增方案縮水三成

  三四線城市的土地狂歡

  在金科的最新公告中,公司修訂瞭之前發佈的定增預案,再融資規模縮水近三成,其中擬發行總股份由原來的4億股,調減為2.9億股;募集金額由原來的43.2億元縮減為31.4億元;公司原本一共定增募投三個項目,現在也改成瞭兩個項目,"西安金科天籟城"募投項目已被取消;原補充流動資金也由12.74億元調減為9.42億元。

內容來自sina新聞

  對於公司調整後的再融資事宜申報進展,金科董秘劉忠海拒絕向時代周報記者透露太多,他說,此事按照正常程序在推進,"但按照證監會和交易所的規定,對於上市公司做非公開發行事項涉及的證監會受理事宜,需不需要對外做披露,並沒有做相關的規定,你這個問題我沒有辦法回答你。"

  金科在公告裡雖以"為順利推進申報"簡單解釋瞭調整的緣由,但仍引起外界對此的議論紛紛。"公佈出來的定增額一般都是根據市場需求測算好的,現在出現縮水,可能是原本談好的買傢變卦放棄瞭定向受讓股份,"中房信研究總監薛建雄對時代周報記者分析稱,在房地產再融資政策依舊不明朗的情況下,也不排除金科掌握瞭管理層對地產再融資最新的態度。

  高負債亟待再融資化解

  僅以金科今年以來新進入的城市為例,5月17日,金科進軍江蘇如皋市,而這僅是一個縣級市。另有媒體數月前曾報道稱,"在中西部城市遵義,已經推向市場的樓盤住宅建築面積總量超過3000萬平方米,按照遵義年均銷售量200萬平方米左右推算,消化期要15年"。

  金科擴張壓力下的激進姿態,並未就此打住。10月30日,金科發佈瞭年內的第14份拿地公告。時代周報記者梳理發現,公司繼續在三、四線城市重兵佈局,今年在拿地上累計耗資已達70億元,新增土儲近275萬平方米,新進入遵義、西安、新疆等省市。

金科地產再融資闖關 定增方案瘦身三成

  公司財報數據顯示,2008年至今,金科地產的資產負債率一直居高不下,截至今年三季度,公司凈負債率已上升至126%,高於行業平均水平。此前,黃紅雲傢族控股的金科地產投資累計質押公司股份一度占到總股本的17.7%,可見其對資金的渴求之烈。

  這樣的猜測,還未得到金科公司層面的正面回復。時代周報記者聯系采訪瞭金科品牌負責人及副總裁等高管,他們均稱對此事不清楚。時代周報記者隨後以投資者身份從金科證券事務部瞭解到,這是公司經營管理層決定的,減少一個項目,減少約10億元的融資額。

  不過,在大量三四線城市房地產風險逐漸凸顯的大環境下,被奉為"城鎮化概念第一股"的金科也逃不脫項目運營周轉風險聚集的挑戰。

  據時代周報記者瞭解,金科以快速擴張為戰略主題的發展節奏,早在2011年上市前就已預設。為瞭上市成功,金科在重組前曾向股東承諾,2011-2013年,金科實現凈利潤若不能達到預測的20.99億元,將以對應股份作為賠償。這也預設瞭金科此後三年不能減速。

  和大多數房企一樣,在擴張道路上策馬奔騰的金科,對於資金,有著最天然的渴望。

  值得註意的是,雖在2011年叩開資本市場大門,但金科地產並未獲得太多融資新渠道。從公司的財務報表不難看出,雖然公司稱融資有銀行貸款、票據、信托融資這三板斧,但2011年起,高成本的信托已經成為金科最為依賴的輸血渠道。

  根據公司公告不完全統計,2011年至今,金科先後與重慶信托、中鐵信托、平安信托、興業信托、長安信托、中誠信托、中泰信托等數十傢信托公司合作,累計融資早已超60億元,且多數為權益類信托融資,年利率10%-15%不等,遠高於銀行貸款。

  融資成本大大增加,由此為金科帶來的財務壓力也可見一斑。同時,為瞭兌現重組前向股東的承諾,金科大肆攬地也使得公司負債高企。

  "近期再融資案集中公佈,這麼多公司報瞭預案,卻沒有獲批的。"國內某券商分析人士並不樂觀,他向時代周報記者透露,目前,管理層對於地產再融資的態度不確定,雖然口徑上允許房企申報,但短期內操作上放行的可能性不大。正值年末,是新一輪房地產調控政策出臺的窗口期,地產再融資房子二胎利率缺錢急用哪裡借錢未來的走向,或將取決於新一輪房地產調控政策的落實。

  "公司的財務策略較激進,年初至今借款凈增加39億元,並且其他非流動負債增加近19億元。"瑞銀證券分析師李宗彬分析稱,截至今年三季度,公司短期有息負債達57億元,低於公司現金餘額,財務風險尚處於可控范圍內,但資金狀況仍較為緊張,公司9月末貨幣資金餘額較6月末下降16%至91.5億元,有息負債則上升7%至213.3億元,凈負債率上升28個百分點至126%。金科寄望再融資緩解資金壓力。

  金科有高管此前對外坦承,"公司的負債率與我們在新型城鎮化過程中的全面佈局相關,金科已在29個城市發展有43個房地產項目,但公司的戰略是追求績優穩定下的規模,目前負債率還是在企業的合理承受范圍內。"

  金科日前公告稱,公司擬修訂原本已在8月通過股東大會的再融資預案,將原本募集資金規模43.24億元縮減至31.42億元,縮減幅度達27.33%。

  有當地市場分析人士稱,金科取消對西安項目的募投,或許也與項目的證照進度未達預期有關,按照此前的公告,目前西安項目詳細的定位方案及規劃設計尚在編制及審批過程中,項目的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及建築工程施工許可證尚未取得。但上述金科證券部人士表示,其所在層面對此並不知情。

  預案調整引來外界猜測,金科董秘劉忠海等高管在采訪中拒絕向時代周報記者透露公司修訂再融資一事的原因及事項目前的進展,不過公司重要股東隨後增持股票一事,則被認作是在為定增護航。

  為瞭兌現重組前向股東的承諾,植根重慶的金科近年走上一條瘋狂擴張路。

  "金科所重點佈局的重慶周邊三、四線城市,市場容量有限,開發周期長,要想實現高周轉難度還是比較大。未來能否險中求勝,自需時間才能見分曉。"重慶當地有咨詢公司老總對時代周報記者稱,公司現在還存在的問題是,在城市佈局上四處開花,不僅在重慶郊縣佈局,在河北、山東等地的二、三線城市也有涉獵,路線拉得過長,管理半徑大,現有的人力資源、管理能力、資金運營、品質管理等相互呼應難度大,很難實現規模經濟。

  "從近期公司業績來看,金科銷售、營收及凈利增速明顯放緩。"長江證券分析師劉俊稱,金科三季度的營收與利潤僅分別為11.54億元和1.42億元,同比分別減少51.34%和 48.43%。公司第三季度銷售、營收和凈利增速較之上半年都明顯放緩。此外,利潤率進一步下滑。公司前三季度的毛利率為30.82%,不考慮少數股東權益的凈利率為 10.59%,較之上半年分別下降5個和 1.5個百分點。

  按照券商提供的數據,金科前三季度公司實現簽約金額130億元。值得一提的是,考慮到市場和公司實際情況,金科下調瞭年度銷售目標,由年初制定的235億元調至220億元(含產業板塊)。為瞭加速銷售,金科在下半年推盤項目中將剛需產品比例從原有的70%提高到瞭80%。

  對於銷售業績上的達標值,金科副總裁李戰洪在接受時代周報記者采訪時,並不願意多談。但在回答外界對金科三四線佈局的質疑時,李戰洪曾在今年博鰲論壇上對時代周報記者稱,"金科現在進行第二輪城鎮化佈局,我們是贏在三年後。現在我們拿地的樓面均價才1000多元/平方米,成本比以前還低瞭很多,拿地區域還是以中西部為房屋民間二胎轉貸主。"

  再融資何時能被證監會放行,目前沒有時間表。在凈負債已達126%的背景下,金科依舊保持擴張壓力下的激進姿態。10月30日,金科發佈瞭去年至今的第14份拿地公告,其在三、四線城市重兵佈局,並累計耗資達70億元,新增土儲近275萬平方米。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/07592484241.shtml
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