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融創24億收購佳兆業上海項目 或借力進軍珠三角
佳兆業收購事件終於初見成果。昨晚，佳兆業與融創中國分別發佈“一錘定音”的公告。公告顯示，佳兆業將向融創出售佳兆業上海4傢項目公司的股權及股東貸款，代價總計近23
.75億元。融創中國全資附屬公司天津騰耀作為買方分別收購上海青灣、上海榮灣100%股權;上海誠灣兆業與上海贏灣兆業各51%的股權及上述4傢項目公司的股東貸款。開始大刀闊斧賣項目的佳兆業，未來還會不會存在房地產的滔滔大軍裡，仍然存疑。
另外傳聞中將接手佳兆業舊改項目的華僑城也已經於1月23日停牌，稱正在籌劃“重大事項”，華僑城一位高管回應南都記者關於收購的疑問時說，“這個時候我還不能透露任何事情。”
佳兆業旗下項目公司還在正常工作，但其實人心已近渙散。幾位資深人士告訴南都記者，公司很多人已開始思尋後路，一些會堅持繼續為公司的項目服務，也有一些人表示會另謀高就。
優質項目肯定有下傢
佳兆業數次公告坦承在債務方面遇到問題，正在聘請財務顧問幫助尋求方案。昨日，確認收購的公告終於在翹首企盼中登場。融創中國昨日發佈公告稱將以
23.75億元的價格，收購佳兆業集團收購上海榮灣、青灣、贏灣、誠灣四個項目目標公司的股權及債券並各自訂立收購協議。
此前業內對融創的猜想是可能收購郭氏傢族在佳兆業的股權。由昨晚的公告看來，融創的動作偏於保守，僅收購瞭佳兆業在上海的四個項目公司。盡管如此，這對佳兆業來說，已經是“雪中送炭”。
南都記者昨日也從佳兆業內部高層獲確認，尋求合作是肯定要做的事，佳兆業公司已經肯定將股權出讓，旗下眾多優質項目肯定有下傢。
業內最先發現的接盤者是華僑城。從這傢房企目前對外的態度來看，還沒有直接否認接觸佳兆業。華僑城一位高管回應南都記者關於收購的疑問時說，“這個時候我還不能透露任何事情。”
據深圳克而瑞機構一位資深人士向南都記者透露，對於佳兆業的重組，政府層面頗為上心，也討論過多種方案，包括將旗下住宅、商業、酒店等各種物業分組，
邀約有相關業務的深圳國企洽談，其中近年深圳土地消耗較快的華僑城就表示瞭興趣。目前華僑城很可能接受佳兆業深圳舊改部門項目。
另外一傢“白武士”旋即浮出水面。這就是野心和實力兼備的融創中國。有接近融創中國高層的人士爆料稱，融創中國有意接手郭氏兄弟的佳兆業股份，“雙方已經簽署相關協議，隻等走完流程正式發佈”。
此前，董事長孫宏斌一度有意無意“按捺不住”，在一條個人微博上投票，選擇“最有可能收購佳兆業的房企”為融創。隨後幾分鐘這條微博即遭刪除。這是迄今為止融創官方方面給出最明顯的收購信號。
對佳兆業而言，顯然“活下去”最重要。
佳兆業有關負責人向南都記者表示，公司上下自遭深圳市國土委“鎖定房源”以來，一度齊心協力力求渡過難關，公司至今的項目運轉仍照常進行。隻是財務方
面由於陸續遭到催款、投訴和訴訟，公司財產已遭凍結。現在，公司上下已經接受可能的結局，尋求接盤方可能對佳兆業而言是一條上好的路。
深圳克而瑞機構總經理許爍接受南都記者采訪表示，深圳房地產市場多年來總體是穩健的，這次發生這樣的事情應該有深層次的原因，一時難以定論，但對行業來說這也是個提醒，今年整體的深圳市場應該還是有機會的，但穩定穩健的風格會走得更穩。
中原地產分析認為，目前市場庫存偏大的基本面沒有改變，樓市“惜貸”常態化的基本面也沒有改變。對房企來說，今年仍然會面臨比較大的資金問題。
“房企的起起落落，優勝劣汰在這幾年肯定會是比較正常的一件事，”廣東維森置業董事長張維倫接受南都記者采訪表示，如果沒有註意現金流和高周轉，同時項目拓展過快的話，這樣的風險會尤其大，近來很多區域型開發商都有放慢擴張步伐的傾向。
如果開發商在銷售回款上面臨比較大的壓力，再加上開發貸款比較難獲得，理論上開發商這個時候就不得不進行賣股權、賣項目的操作瞭，如果賣項目、賣股權也無法使這類公司繼續“活下去”，那麼，這些房企極有可能成為瞬間“轟然倒下”的房企。
同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者表示，房企無論通過什麼樣的市場手段，賣項目也好，賣股權也好，降價銷售也好，隻要在市場艱難的時期可以“活下
去”，那麼，這就是起碼的成功。在未來，留得青山在，不怕沒柴燒，隻要度過當前的企業資金面的危機，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛接受南都記者采訪表示，佳兆業賣項目是肯定要走的一條路，基本也確定後續將以債務重組的形式收場。大股東或者其他潛在收購者進行收購後重組，企業可能還將繼續存續。
“深圳是市場機制相對健全的大城市，尚不能避免這樣的風險，其他地方更是風聲鶴唳。”殷旭飛告訴南都記者。中投顧問判斷，總體看，2015年深圳地產市場會在小心翼翼中穩定發展。
借力佳兆業佈局
如果評選出2014年占據頭條次數最多的房企，融創中國一定是數一數二。融創與綠城轟轟烈烈開始但落寞收場的收購案，即彰顯瞭其在房地產界絕對是野心勃勃，“不甘寂寞”。
“對於孫宏斌來講，融創與綠城‘分手’這件事雖然最傷情，但過去的事情畢竟過去瞭，無論是人還是企業，還得繼續向前看，並且從孫宏斌整個創業生涯來
看，這點事確實也不叫什麼大事。”張宏偉接受南都記者采訪表示，從這個角度來看，在融創已經佈局的大本營之外，比如昆明、廣州、南京、深圳等還是能夠發現
融創蠢蠢欲動的擴張激情。
對於紮根北方的融創來說，收購佳兆業最大的好處莫過於，可以借力拓展自己的短板區域，比如珠三角區域。
從融創的發展軌跡來看，發傢於大本營天津，隨後佈局北京、無錫、成都等城市。在上一場失敗的綠城收購案中，融創也並非一無所得，而是借力與綠城的融綠合作平臺進入大上海樓市。區域拓展迅猛，可謂“狼”的速度。
有熟悉孫宏斌的業內人士向南都記者稱，預計融創的野心還會更加膨脹，這也勢必會加速融創全國化佈局的進程。
與佳兆業一樣的是，融創基本是用瞭短短2- 3年時間進入當地房地產銷售金額T O P3，以及全國T O
P20。並且融創在大多數已經佈局的城市實現商品住宅銷售金額第一，比如2014年融綠在上海商品住宅銷售金額已榮居第一名。
如今，融創先下手瞭佳兆業的四個上海項目公司，借力佈局一直渴望的上海區域。雖然比外界此前預期的收購規模縮小，但已經邁出瞭積極的一步。
“形勢還未明朗的情況下，估計融創是會謹慎的，慢慢觀望再說，”中原地產市場首席分析師張大偉如是告訴南都記者。
若融創後續繼續收購佳兆業，將順勢借力佳兆業進入珠三角市場。以融創在房地產營銷界生猛的經驗來看，融創很可能借成熟的佳兆業資源，迅速強攻珠三角房地產市場，最終達到深耕珠三角的目的。
由區域深耕向全國化佈局，融創的決心和耐心不容小覷。在進入不熟悉的新市場時，如果能夠通過房企之間尤其是品牌房企通過與合作夥伴的共同開發，往往能用更少的資金撬動更多的項目，提高市場占有率。而這就是融創過去一年以來一直在做的努力。
同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者表示，融創將以狼的速度從既定市場格局當中搶得自己的一份市場份額。在其看來，融創通過與本土房企佳兆業進行合作，實現新的區域或城市擴張，進而進行全國化佈局。
而此前融創借力綠城進行全國化擴張的戰略一波三折，並不順利。因此，從一定意義上來看，融創借力佳兆業，才算是標志著融創由區域深耕向全國化佈局的戰略轉變。
根據融創1月發佈的業績公告，2014年融創實現銷售額715.5億元，同比增長31%，合約銷售面積約339.2萬平方米，均價21090元/平方米。按照年初融創銷售目標650億元計算，融創2014年超額完成10%。
對於上市公司而言，上述合作方式將更有益處，可以將更多的銷售收入合並至財務報表，制造漂亮的銷售業績，進一步提高市場占有率，贏得資本市場的好評。
業內已經開始設想融創與佳兆業合作之後的新局面。融創可以通過與佳兆業的合作制造漂亮的銷售業績，而融創的規模化將再升級。
一位接近佳兆業的業內人士告訴南都記者，最終還是融創接手佳兆業項目，主要是因為融創與佳兆業一樣，是港股上市的民營房企。“央企決策機制復雜，流程
慢，以佳兆業現在的情況如果再等下去，員工工資、業主和債主的壓力都很大。而雷厲風行的融創是及時的選擇。另外，融創也是香港上市民營房企，雙方的股權交
割過程更加容易。”
成也舊改，敗也舊改
在佳兆業的起起落落中，不能不提的就是令其發傢也令其倒下的舊改項目。
1999年，佳兆業創始人郭英成和郭俊偉、郭英智三兄弟靠深圳龍崗一爛尾項目起傢。2011年前後，深圳舊改項目漸成為佳兆業的“重頭戲”。佳兆業城
市廣場、大鵬佳兆業假日廣場等多個大盤舊改項目，不但讓佳兆業雄踞深圳新房市場榜首，而且還貢獻著超高利潤。2014年上半年，佳兆業營業收入下滑，但純
利不降反增。
“我們很平凡，但堅信拼搏能塑造卓越;我們很普通，但堅信拼搏能克服一切困難———致敬佳兆業上市五周年，拼出傳奇!”2014年底，佳兆業官網掛出這樣的宣言。如今看來，這樣的話語顯得無力。
此時的佳兆業正處於成立以來最危險的時刻。
翻閱佳兆業歷年年報不難發現，不少項目的獲取並無明確的來源說明。2010年，深圳寶吉項目，也就是後來的“深圳佳兆業城市廣場”赫然出現在年報上，
但獲取方式未知。在佳兆業快速發展的2012年，已更名的佳兆業城市廣場地盤面積由32.18萬平方米變為17.96萬平方米，應占權益由100%變為
80%，剩餘14.22萬平方米土地和20%權益同樣“去向不明”。
同樣是在2012年，深圳大鵬項目也就是“深圳大鵬佳兆業城市廣場”和佳兆業新都匯傢園都出現在年報上，除去對佳兆業新都匯傢園備註“該項目曾為不良資產或部分已落成的翻新改造發展項目”外，年報和公告對這兩個項目再無任何披露。
南都記者從深圳一傢大型民企房地產有關負責人處瞭解到，舊改項目難度非常大，也需要很深厚的政府關系和有關資源，一般房企是不敢也沒有能力涉足的。按
照經驗，房企參與舊改項目有兩種方式，按照大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目必須招拍掛的法規，大型舊改項目必須進行招拍掛。稍
小型項目諸如一棟辦公樓的拆遷和重建等，則可以由企業和政府通過協議完成。但項目的大小並無統一界定。一直以來，有業內人士披露，很多舊改項目進行招拍
掛，並無多少競價，被疑“隻是做樣子而已”。
“按照法規，舊改項目被房企整理好後，還必須被進行招拍掛。拆遷房企耗時耗力但收益微薄，這導致房企對待舊改項目非常消極，深圳市政府想推進舊改而不能。”一位深諳深圳舊改市場內幕的業內人士對此如是披露。
根據2009年10月深圳市政府頒佈的《深圳市城市更新辦法》(簡稱“辦法”)第35條規定，“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件後，
應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議，或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，並按照本辦法規定補繳地價”。
“對於一二線城市的舊改項目，盡管舊改項目程序繁雜，但細節上可更改空間大，可以幫助房企獲得一些好處，例如增加容積率等各種小改動。可以說雖然是
‘難啃的骨頭’，但如果能通過各種渠道拿下舊改項目，還是能獲得較大的利潤空間，尤以一二線城市為甚。”易居房地產研究員嚴躍進對南都記者如是表示。
也因為舊改項目發展的復雜性，不少業內人士曾估計，佳兆業很可能由一傢國企或央企來接盤，比如深圳本地的華僑城。
而最新的傳聞是，華僑城很可能接手佳兆業的舊改部分。從融創開發風格來看，舊改並不是其長項，而過慢的周轉周期，也並不符合融創的戰略。
“華僑城作為國企，此前又以舊改項目發跡，並且擅長舊改項目的操作，這樣的收購行為一方面是為瞭自己項目儲備，另外也是為地方政府兜底，防止這些項目
後續陷入困局。”張宏偉向南都記者分析稱，在收購佳兆業的行動上，華僑城比較低調，基本是以舊改項目為主，隻做哥自己關心和擅長的部分。
隨著一線城市新增建設用地規模減少，如何盤活存量成為業內外關心的話題。一旦華僑城收購佳兆業舊改部分，也可以強化其在珠三角地區舊改領域的領先優勢。
南都記者查閱資料發現，截至2014年6月30日，佳兆業總土地儲備約2360萬平方米，其中舊改面積占瞭近一半。如華僑城實現收購，對其土儲日益稀疏的深圳市場，將是巨大利好。
“火中取栗”的收購?
對於深陷困境的佳兆業而言，進一步賣股權、賣項目的動作不可避免。畢竟當前的債務規模遠超融創此次收購項目付出的金額。而不管是哪傢房企再出手，收購
佳兆業的難點不會少。有人以“火中取栗”來形容收購。由於佳兆業事件有較為復雜的歷史原因、不單純的股權結構、法律程序和重組技術等，收購後的重組將無疑
耗費精力，考驗能力。
從深圳項目被深圳市國土委鎖定的那一刻起，佳兆業的命運其實已經定下來。那就是尋求接盤方，重組是必然的選擇。而這其中的考驗重重，種種難點意味著，接盤團隊必須要有優異的能力和定力。
尤其是對已經耗費九牛二虎之力卻仍收購綠城失敗的融創，此次合作勢必要吸取經驗教訓，不再重蹈覆轍。
南都記者從佳兆業年報中瞭解到，如同不少在香港上市的內房股一樣，佳兆業集團是一傢於開曼群島註冊的外資企業，同時也是一傢傢族企業。佳兆業原董事局主席郭英成及其傢族為佳兆業的實際控制人。
觀察佳兆業的股權結構不難發現，郭氏傢族經過一次股權轉讓之後，股權已經稀釋，但仍是最大控股方。
這套復雜的股權結構是———大昌投資有限公司、大豐投資有限公司及大正投資有限公司持股佳兆業分別占股約為19 .77%、20
.45%、9%，而上述大昌、大豐、大正三傢公司各自的全部已發行股本由昌裕投資有限公司持有，昌裕則由G oodH ealthInvestm entsL imite
d全資擁有，G o o d H ealth由SeletarLim ited及SerangoonLim ited作為Credit SuisseT rust Lim
ited的(瑞士信貸銀行信托有限公司)代名人及受托人分別擁有50%及50%權益。Credit SuisseT rust Lim
ited以郭氏傢族信托基金受托人的身份行事。
這意味著，約半數的佳兆業股權，仍由郭氏傢族把控。佳兆業財報顯示，郭氏傢族通過傢族信托基金持有佳兆業股份，在轉讓給生命人壽前，郭氏傢族一直持有佳兆業60%以上股權，轉讓後持有約50%。
截至1月中旬，公開資料顯示郭氏傢族仍是佳兆業實際控制人，擁有49.25%的股權。第二大股東為生命人壽，持股近30%，公眾持股量僅為20
.81%。
因此，如果有房企提出要收購佳兆業，就意味著要向實際控制人郭氏傢族收購股份。有接近交易的深圳業內人士向南都記者透露，深圳官方也參與並關註這場收購，而且深圳官方可能有提出意見，郭氏要全面退出佳兆業。
事實上，多數知情的業內人士都認為，如果真要收購，大概率會收郭氏兄弟全部股份。這意味著佳兆業實際控制人徹底變換。
南都記者根據公開資料查詢發現，截至目前至少有27傢金融機構包括銀行、信托、資管申請查封佳兆業資產，包括深圳、廣州、武漢、杭州等地，幾乎遍佈佳兆業全國項目。根據估計，未完成的項目可能將面臨債權人的催款。後續的談判工作將艱難重重，繁瑣不已。
“收購，特別是上市公司之間的收購是非常繁瑣的，風險控制以及補充條款往往多達幾百頁，雙方都要設想各種不同情況。”廣東格林律師事務所合夥人律師李
前斌接受南都記者采訪時表示，作為規避風險的手段，在收購協議中，雙方可以進行約定，比如說過瞭一定期限如果樓盤還未解鎖，交易可以取消滅，或者在付款條
件上也做一些限制性約定。
佳兆業內部人士向南都記者透露，佳兆業此前與多傢房企有過面談，包括萬科、華潤等，就具體項目的收購進行洽談，但最後由於資產查封而作罷。
目前，佳兆業的前途已到瞭關鍵時刻。無論是誰，接盤佳兆業都將面臨著不小的困境。不過，換個角度看，這樣的機會如果把握好瞭，將得到華南地區大量優質的土地資源，包括佳兆業在廣州以地王價獲取的靚地，以及深圳一地難求的舊改地塊。
對不少房企來說，是不是值得冒險，還很難說。對佳兆業而言，如果不能順利尋找接盤或合作方，退場或將在所難免。
統籌：劉斌
采寫：南都記者 陳琳琳
2014
11.28
佳兆業約2000套房源被鎖定
12.03
佳兆業停牌
12.04
佳兆業公告“尚不清楚有關當局作出有關鎖定之原因”，同日復牌
12.10
佳兆業董事長郭英成因身體健康原因辭任董事會主席等職
12.16
佳兆業再度停牌
12.21
佳兆業復牌。1 0頁公告首次披露深圳項目被鎖情況
12.28
佳兆業公告稱，譚禮寧辭任佳兆業執行董事及董事會副主席，張鴻光辭任公司首席財務官
12.29
佳兆業再度停牌
12.31
佳兆業將其上海子公司轉讓給上海萬科，總代價12億元
2015
1.1
佳兆業未能償還匯豐提供的4億港元融資貸款，成2 0 15年中國資本市場首例違約
1.6
網絡傳言佳兆業董事會已達成破產重組意見
1.12
佳兆業公告稱，接獲匯豐銀行豁免通知，同時，與上海萬科訂立終止協議
1.18
已有24傢金融機構申請查封佳兆業資產
1.22
華僑城停牌，網絡傳言“房屋二胎年息華僑城將二胎貸款 期數接受佳兆業”
1.23
華僑城否認接受佳兆業
1.26
新華網稱，融創團隊10餘人已進駐佳兆業總部。佳兆業：“並不知情”
1.29
佳兆業停牌，並發佈公告稱，決定聘華利安為其財務顧問。同日，深圳華僑城停牌。
1.30
消息稱，華僑城或將拿下佳兆業的舊改部分。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/09205967823624022055378.shtml
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